會所被賣 功能能改嗎？

原標(biāo)題：會所被賣 功能能改嗎？

裝修豪華設(shè)備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

買房時，裝修豪華設(shè)備齊全的高大上會所吸引了業(yè)主們的眼球，也成為開發(fā)商著重宣傳的賣點。可入住小區(qū)多年后，會所突然停止對外開放，原來是被出售了。事實上，近年來關(guān)于會所變賣的糾紛不少，近日，珠江新城一小區(qū)業(yè)主就因小區(qū)會所被出售，要求發(fā)展商恢復(fù)會所功能而提起了訴訟。

文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴

【案例】

入住七年 珠江新城豪華會所被出售

“當(dāng)年我們小區(qū)的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了，不少人是看到高大上的會所，覺得小區(qū)配套不錯，而下定購買決心的。”珠江新城星匯云錦業(yè)主林先生告訴記者，業(yè)主購買開發(fā)商的房子，其中一個因素就是因為具有會所服務(wù)。在購房時的各種宣傳單上可以看到，1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂于一體的豪華會所，包括天幕恒溫泳池、宴會房、健身房等，收樓時的《住戶手冊》《前期物業(yè)管理合同》上也明確顯示小區(qū)配有會所，剛?cè)胱r還贈送給業(yè)主一些會所設(shè)施使用費用，對于喜歡運動休閑的業(yè)主而言非常受用，但沒想到入住七年后，會所卻被對外出售了。據(jù)悉，目前，新的私人業(yè)主將位于第四層會所的2500平方米租給了健身公司，3000平方米已租給了餐廳，健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

對于當(dāng)年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了，業(yè)主們當(dāng)然是不樂意的，在和發(fā)展商溝通過程中了解到，會所產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，對外出售后新業(yè)主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況，業(yè)主擔(dān)心會所的功能還會發(fā)生變化，因此要求發(fā)展商恢復(fù)會所功能，在溝通無效后，只好走上訴訟的道路。近日，小區(qū)業(yè)委會以個人業(yè)主的名義將發(fā)展商告上法庭。

【分析】入住后會所紛紛“消失”為哪般？

業(yè)內(nèi)人士表示，會所實際上最早是在香港興起，由于所建樓盤的戶型面積普遍偏小，業(yè)主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所，于是會所應(yīng)運而生。會所進入內(nèi)地后逐漸演變成一種賣房的“門面”，甚至成為豪宅的標(biāo)配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次，將其作為樓盤的賣點。對于不少業(yè)主而言，會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過，在樓盤完成銷售之后，會所該如何經(jīng)營成為不小的問題。由于小區(qū)會所相對封閉，經(jīng)營模式及后期的維護成本讓大部分會所處于虧本狀態(tài)，開發(fā)商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

可以看到，近年來有關(guān)會所的糾紛不少。不只是廣州，北京、上海等各地都有不少類似案例：買樓時承諾并展現(xiàn)的美輪美奐的“會所”使用幾年后消失，或是交樓后發(fā)展商改變用途不兌現(xiàn)承諾的比比皆是。更讓業(yè)主介意的是，不僅會所沒有了，還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓(xùn)機構(gòu)、洗浴中心、餐廳等，給居住生活帶來影響。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，多大面積的小區(qū)要配備多少個門崗是有要求的，但沒有規(guī)定過多大面積的小區(qū)配套多大的會所。小區(qū)是否配置會所，會所是什么檔次，基本是開發(fā)商根據(jù)自身品牌的要求來規(guī)劃設(shè)置。房屋在辦理產(chǎn)證時包括住宅、商業(yè)或其他等類型，還有配套用房等，比如，物業(yè)的辦公場所就屬于配套用房性質(zhì)，但小區(qū)會所卻并未做過過多規(guī)定，也不屬于強制要求的配套用房之列。因此，不少發(fā)展商將小區(qū)商業(yè)裙樓部分規(guī)劃為會所，產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商。近年來，關(guān)于小區(qū)會所產(chǎn)生的糾紛，有些是屬于公建配套部分，而更多的是產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商的。業(yè)主們拿著開發(fā)商當(dāng)年的樓書、宣傳廣告進行維權(quán)時發(fā)現(xiàn)并不容易。

【觀察】會所問題應(yīng)由誰來監(jiān)管？

林先生告訴記者，目前小區(qū)狀告發(fā)展商要求恢復(fù)會所的官司已經(jīng)開庭。由于會所物業(yè)性質(zhì)是商業(yè)，產(chǎn)權(quán)是發(fā)展商的，從法律上來講發(fā)展商有權(quán)變賣。業(yè)主們的訴求是要求其功能不能改變，一定要是文體用房，因為最初跟發(fā)展商簽的售住宅合約里有列明，6000平方米的4樓是國土局規(guī)劃為文體用房。

業(yè)內(nèi)人士表示，各地都出現(xiàn)小區(qū)會所被變賣消失的情況，或許與相關(guān)監(jiān)管措施模糊，業(yè)主們難以維權(quán)相關(guān)。單個業(yè)主可以拿著當(dāng)年的樓書、宣傳冊去法院告開發(fā)商虛假宣傳，可能會判賠一些違約金。如果以小區(qū)業(yè)委會去法院起訴開發(fā)商不管理會所，可能根本不會受理，因為產(chǎn)權(quán)都不是你的。目前適用于會所糾紛的主要是《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

從已經(jīng)判決的一些類似案例來看，如果會所房屋為開發(fā)商所有，開發(fā)商享有處分權(quán)，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的，在轉(zhuǎn)讓時一般是存在前提條件的，即“不影響會所使用”。如果轉(zhuǎn)讓會所后，業(yè)主與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失，雖然涉案房屋物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但《合同》中所約定的權(quán)利義務(wù)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給予業(yè)主適當(dāng)補償。北京就有小區(qū)因會所被賣，法院判決，根據(jù)業(yè)主的房屋面積不同，發(fā)展商分別補償20多位業(yè)主1萬~3萬元不等的經(jīng)濟損失。

有業(yè)主對記者表示，無論從生活舒適度、小區(qū)品質(zhì)的提升，還是從對房價的影響上來講，其實更希望恢復(fù)會所的功能，而不是類似一些判例中的業(yè)主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發(fā)商以會所做售樓宣傳，最終卻因經(jīng)營問題或經(jīng)濟利益等原因令會所服務(wù)無法實現(xiàn)，致使合同約定的義務(wù)和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃內(nèi)容成為虛設(shè)，業(yè)主們的權(quán)益如何得到保障，這樣的問題需要有更清晰的指引和監(jiān)管措施。