業(yè)績增長難掩隱憂 房企下半年夯實主業(yè)各有招

房地產(chǎn)行業(yè)基本面浮出水面。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，申萬二級行業(yè)119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計實現(xiàn)營業(yè)總收入9128.61億元，實現(xiàn)凈利潤1205.36億元，較2018年同期分別增長23.80%和19.57%。多數(shù)房企上半年保持營業(yè)收入和凈利增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，上述119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有73家公司實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長，有72家公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤同比增長。但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響后續(xù)業(yè)績十分關(guān)注，并各有各的招數(shù)。

加強銷售結(jié)轉(zhuǎn)成業(yè)績增長主因

龍頭房企業(yè)績繼續(xù)增長。半年報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年有18家房企上半年營業(yè)收入超過100億元，去年同期則為14家。具體看，綠地控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入達2014.45億元，為A股房企之最。萬科、保利分別為1393.20億元和711.41億元，位居二、三位。上半年，綠地、萬科和保利營收同比分別增長27.59%、31.46%和19.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為89.87億元、118.4億元和99.55億元，同比增長分別為48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分強調(diào)銷售結(jié)轉(zhuǎn)，這也成為企業(yè)保持營收規(guī)模的重要因素。萬科上半年實現(xiàn)結(jié)算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現(xiàn)結(jié)算收入1329.9億元，同比上升32.2%。碧桂園上半年結(jié)轉(zhuǎn)回款資金也表現(xiàn)出色，權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約2659.4億元，權(quán)益銷售回款率高達94.3%。綠地控股則稱，公司加快結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏，上半年共結(jié)轉(zhuǎn)收入901億元，同比增長26%；結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率平均達到27.97%，比去年同期增加1.86個百分點，持續(xù)保持提升態(tài)勢；結(jié)算利潤相應(yīng)大幅增長，為公司整體業(yè)績增長發(fā)揮了基石性作用。

也有一些企業(yè)因銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳業(yè)績出現(xiàn)一定下滑。以招商蛇口為例，上半年，公司實現(xiàn)營收166.87億元，同比減少20.49%；實現(xiàn)歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%。營收與業(yè)績下滑主要是當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價同比減少所致。截至2019年上半年，公司預(yù)收賬款及合同負債共1111.03億元，較2018年末的753.49億元增長明顯。

融資收緊和去庫存影響后續(xù)業(yè)績

盡管多數(shù)房企在上半年依然保持著營收和利潤的增長，但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響后續(xù)業(yè)績十分關(guān)注。

融資收緊方面，在多家房企半年報中有提及。萬科稱，下半年整體經(jīng)濟仍將面臨諸多風(fēng)險和挑戰(zhàn)。融資方面，隨著金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企融資將面臨一定壓力。保利地產(chǎn)稱，2019年初，行業(yè)資金受到社會融資規(guī)模增加及信貸季節(jié)性寬松因素的影響，資金面略有反彈，但至6月，受房地產(chǎn)融資和信托資金收緊等嚴控影響，資金面進一步承壓。財信發(fā)展則稱，隨著房企融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也在不斷上升，從而對公司的資金產(chǎn)生不利影響。

國都證券最新研報認為，受制于當(dāng)期融資渠道額度收緊，房企自籌資金方面下滑較多。隨著當(dāng)前房貸利率的提升，預(yù)計后續(xù)個人按揭也將持續(xù)回落，從而帶動企業(yè)到位資金小幅回落。

因此，降低負債率成為房企上半年經(jīng)營工作的主旋律。

龍頭房企方面，萬科稱，公司在手現(xiàn)金充足，凈負債率保持低位。萬科在手現(xiàn)金1438.7億元，遠遠高于一年內(nèi)到期有息負債。龍湖則表示，截至報告期末，公司在手現(xiàn)金580.7億元，凈負債率為53.0%。碧桂園在手現(xiàn)金余額2228.4億元，對于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達到2倍，擁有極好的財務(wù)安全“護城河”。

中小房企也注意降低負債，以保持公司發(fā)展的韌性。以世茂房地產(chǎn)為例，報告期末，公司賬面現(xiàn)金約為522.34億元，未動用銀行及金融機構(gòu)融資額度約為400億元。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在中期業(yè)績會上表示，下半年對小房企來說壓力較大；對大房企來說，如果負債率較高，壓力也較大，世茂集團會謹慎投資。

在去庫存方面，東吳證券認為，8月份，房地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)達到了竣工面積的3.25倍，大大超過了過去幾年的水平。若竣工面積持續(xù)跟不上新開工面積，大量的房地產(chǎn)無法按時出售，地產(chǎn)開發(fā)商難以及時回籠資金，那么可能要面臨流動性不足的風(fēng)險。

中金公司測算，8月第三周，其監(jiān)測的10個重點城市推盤量同比降幅擴大，這10個重點城市共有61個項目開盤，累計新推房源10013套，同比下降33%；8月份累計推盤量同比下降23%。

一些公司在半年報中對推盤銷售的預(yù)期不容樂觀。財信發(fā)展稱，不排除現(xiàn)有項目及新增項目所在區(qū)域會出臺相關(guān)進一步的限購限貸政策，屆時可能對公司的房地產(chǎn)項目銷售造成一定影響。同時，公司在重慶郊縣項目周邊競品較多，由于人口效應(yīng)，快速去庫存需做出較大努力。大悅城也表示，今年上半年，三四線城市受棚改政策影響較大，同時受制于前期需求過度釋放，去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。

房企下半年各有招數(shù)

對于樓市下半場怎么走？梳理房企半年報發(fā)現(xiàn)，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企將繼續(xù)夯實房地產(chǎn)主業(yè)。萬科表示，公司將牢牢把握經(jīng)營的“基本盤”，在上半年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)鞏固和深化既定工作思路。堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)表現(xiàn)；提高資金使用效率；實施清產(chǎn)核資。

保利地產(chǎn)則稱，公司作為龍頭企業(yè)，將憑借著在融資、拓展、運營管理、品牌等方面的專業(yè)實力，積極捕捉區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)性機會，繼續(xù)鞏固行業(yè)地位，擴大市場影響力，實現(xiàn)經(jīng)營穩(wěn)健增長。

一些房企輕裝上陣，以輕資產(chǎn)面對市場挑戰(zhàn)。大悅城控股8月30日晚發(fā)布公告稱，將上海長風(fēng)大悅城、西安大悅城項目相關(guān)股權(quán)，注入大悅城商業(yè)并購改造基金。大悅城表示，本次交易可以實現(xiàn)輕重并舉的“大資管”發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用地產(chǎn)基金實現(xiàn)資本循環(huán)閉環(huán)，降低融資成本，助力公司長足發(fā)展。

此外，一些房企還加快向園區(qū)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型。以萬業(yè)企業(yè)為例，公司加大轉(zhuǎn)型力度，以設(shè)立半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園基地為依托，積極開展“集成裝備+地方”模式的創(chuàng)新探索，力圖實現(xiàn)半導(dǎo)體雙向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，全方位推動產(chǎn)城融合發(fā)展，在保證穩(wěn)健消化房產(chǎn)存量的同時確保轉(zhuǎn)型軟著陸。