小資家：養(yǎng)老地產市場擴容，評估行業(yè)迎來新機遇！

　　數(shù)據(jù)顯示，至2018年末，中國60周歲及以上老年人已達2.49億，占總人口的17.9%，比上一年度提高0.6%。預計本世紀中葉，中國60歲及以上老年人口接近5億，將占總人口35%左右。人口老齡化已成為中國現(xiàn)階段乃至21世紀的重要國情。預計到2030年，撫養(yǎng)比為22%；2050年，撫養(yǎng)比為27.9%，平均約3個勞動力需撫養(yǎng)一位老人。人口紅利消失，老年撫養(yǎng)問題將成為社會核心問題。

　　文化背景分析

　　在中國傳統(tǒng)文化中，“孝”被看作是最基本、最重要的德行之一，“養(yǎng)兒防老”和“養(yǎng)老送終”是“孝文化”的核心釋義之一，家庭自助養(yǎng)老也成為“中國式養(yǎng)老”的通常方式。筆者看來，目前國內養(yǎng)老格局依舊是家庭養(yǎng)老占比居高，達95%以上，社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老因國情關系，尚未真正廣泛普及，具有較大的發(fā)展空間。

　　主要分類

　　公辦公營--即由相關公共管理部門投資、經營的養(yǎng)老機構。此類養(yǎng)老機構主要為福利性質機構，由公共部門指派或聘任專門的任職人員，日常運營經費來自于財政撥款和社會捐贈。

　　公辦民營--即由公共部門投資、私人部門經營的養(yǎng)老機構。此類機構一般公共部門作為產權方通過招標或者直接采購的形式將養(yǎng)老機構的運營權移交給私人或企業(yè)經營，根據(jù)合作協(xié)議約定彼此參與程度，日常運營經費主要來自于經營收入。

　　公辦民助--即由私人部門投資、私人部門經營，公共部門以長期政策優(yōu)惠、資金或人員支持、購買床位等方式適當提供幫助。

　　民辦民營--即由私人部門投資、私人部門經營，完全依靠市場機制調節(jié)的養(yǎng)老機構。這類機構主要為市場化運作，主要以利潤為營業(yè)目的，公共部門一般不提供幫助；但出于養(yǎng)老機構天然具有一定的福利性，在老齡產業(yè)發(fā)展初期，民辦民營項目也能從公共部門得到一定程度的支持。目前民辦民營的養(yǎng)老市場格局為開發(fā)商、保險公司、養(yǎng)老地產投資運營商三分天下。國內已經進入及擬進入養(yǎng)老地產的知名房企超一百家以上，其中包括萬科、綠城、復星、永泰、上實等著名房企。

　　評估行業(yè)趨勢

　　養(yǎng)老地產的發(fā)展也將為評估行業(yè)帶來新的業(yè)務方向，在評估此類地產時，首先要注意的是區(qū)分其產品模式，比如目前市場上的養(yǎng)老地產主要有三種產品模式——CCRC型、全齡社區(qū)型、老年公寓，針對不同的產品，其運營方式、盈利模式均有所不同，相對應的營業(yè)收入模式、運營成本及利潤也均會有所差異。根據(jù)養(yǎng)老地產的特殊性，在評估方法選擇上從成本及收益兩個角度去考慮物業(yè)的整體價值。在市場調查方面，可擴大范圍通過對類似經營模式的養(yǎng)老物業(yè)案例進行分析，以提取出市場平均利潤等相關參數(shù)，同時也需充分了解并考慮項目的相關政策影響。由此將對于體現(xiàn)評估服務的專業(yè)性有著積極效應。