遠(yuǎn)郊棚改房供應(yīng)過(guò)量 鶴崗房子賣出“白菜價(jià)”

袁秀麗 張曉蘭

原標(biāo)題：遠(yuǎn)郊棚改房供應(yīng)過(guò)量 鶴崗房子賣出“白菜價(jià)”

鶴崗興建小區(qū)及其周邊的回遷二手房售價(jià)僅為400元/平方米左右。

鶴崗新建商品房大多在3000元/平方米以上，圖為位于鶴崗工農(nóng)區(qū)的商品房小區(qū)尚典國(guó)際。

日前，網(wǎng)絡(luò)上一張東北四線城市鶴崗房?jī)r(jià)的圖片引發(fā)關(guān)注。有微博發(fā)文稱，東北某四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到令人難以置信的程度了。3月鶴崗房子均價(jià)是1240元／平方米，其中興建小區(qū)周圍300元/平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬(wàn)元。看到這則消息，老家在鶴崗、在上海工作的劉小姐坐不住了。她對(duì)新京報(bào)記者表示，北京、上海也有便宜的房子，但應(yīng)該看房子的位置是在哪里，又是什么性質(zhì)的產(chǎn)品。

在大家驚呼鶴崗房?jī)r(jià)如“白菜價(jià)”之時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)到底如何？

　　有2萬(wàn)元經(jīng)適房，也有60萬(wàn)豪宅

為了了解真實(shí)情況，4月15日下午，劉小姐特地讓在家的母親打聽(tīng)一下鶴崗樓市的現(xiàn)狀。劉小姐家的房子位于鶴崗市中心，位置較好，建于上世紀(jì)八九十年代，70平方米，目前的總價(jià)是12萬(wàn)元，算下來(lái)均價(jià)為1714元/平方米。“這只是一般普通二手房的價(jià)格。而附近新建的商品房毛坯均價(jià)則在3700元-3800元/平方米。”劉小姐稱。

新京報(bào)記者在安居客二手房平臺(tái)上查詢到，今年4月鶴崗的二手房均價(jià)為1546元/平方米，3月二手房均價(jià)為1423元/平方米。從4月均價(jià)來(lái)看，略有上浮，而具體到各個(gè)小區(qū)，有漲有跌。因“均價(jià)”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自物業(yè)顧問(wèn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，雖然與真實(shí)市場(chǎng)會(huì)有差距，但仍能大致看出市場(chǎng)行情。

記者在58同城的平臺(tái)上也看到，鶴崗的二手房總價(jià)低者可至2萬(wàn)元，通過(guò)協(xié)商甚至可以更低，高者則在60萬(wàn)元以上，甚至超過(guò)百萬(wàn)元。其中，一套總價(jià)69萬(wàn)元的房子，標(biāo)明是豪華裝修，138平方米，折算下來(lái)出售均價(jià)是5000元/平方米。

據(jù)房主介紹，這套房子是2018年7月購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)新房均價(jià)3500元/平方米，去年年底剛剛裝修完，裝修費(fèi)用花了20多萬(wàn)元。房主稱自己沒(méi)有賺錢，因?yàn)橐x開(kāi)鶴崗，不得已才出售。之所以比新房貴，就是加上了裝修價(jià)格。

記者通過(guò)房天下查詢得知，鶴崗市在售新房?jī)H有5個(gè)，并未檢索到3000元/平方米以下的樓盤。

　　“白菜價(jià)”房源多是毛坯棚改房

在鶴崗，到底什么樣的房子單價(jià)可以低至千元以下？對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于鶴崗城市房?jī)r(jià)，需要客觀看待。此類房?jī)r(jià)存在一定的片面性。實(shí)際上部分房產(chǎn)之所以如此低價(jià)也和房源本身的特殊因素有關(guān)，不代表全市的水平。

據(jù)劉小姐介紹，網(wǎng)上300元/平方米的房源都位于鶴崗的遠(yuǎn)郊，交通很不方便。

另?yè)?jù)上述房主介紹，去年買房時(shí)，他了解了一下市場(chǎng)，鶴崗有品質(zhì)的商品房并不多，價(jià)格都在3000元/平方米以上。但是有著大量的回遷房，品質(zhì)低，價(jià)格也低。

記者在58同城找到一家中介掛出的房源，總價(jià)在2.2萬(wàn)元，單價(jià)400元/平方米，該房源是55平方米的一居室，位于鶴崗南山區(qū)。據(jù)了解，南山區(qū)原稱“南崗”，因設(shè)南崗采炭所而得名。后因南崗采炭所改稱南山礦，故改名“南山”。房源性質(zhì)顯示的是經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)該中介的經(jīng)紀(jì)人介紹，這是2017年建成的毛坯房，可以辦理更名。

在58同城上，鶴崗的二手房有41255套，記者通過(guò)檢索“精裝修”和“學(xué)區(qū)房”兩個(gè)關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，僅剩下50套。而通過(guò)“精裝修”檢索，發(fā)現(xiàn)房源的總價(jià)基本在10萬(wàn)元以上。如果檢索“經(jīng)濟(jì)適用房”，會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房源是毛坯房，總價(jià)都低于10萬(wàn)元。

這說(shuō)明大量的經(jīng)濟(jì)適用房未經(jīng)裝修就低價(jià)流向二手房市場(chǎng)。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，這些低價(jià)的房源大多是棚改房，房屋質(zhì)量和環(huán)境與商品房沒(méi)法比。

　　“當(dāng)?shù)厝擞袃扇追渴浅Ｓ械氖?rdquo;

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，鶴崗市2018年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案是城市棚戶區(qū)居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。一般以就近安置為主，采取抽簽和自選的方式確定安置用房。原居住房屋面積部分可調(diào)換新安置房屋面積部分。新安置房屋面積大于原居住房屋面積部分，45平方米以內(nèi)按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格每平方米1350元結(jié)算。超出45平方米以外部分，按新安置房屋樓層價(jià)格結(jié)算。

鶴崗是煤炭產(chǎn)區(qū)，是因煤而發(fā)展起來(lái)的城市。據(jù)劉小姐介紹，煤礦的一些塌陷區(qū)需要?jiǎng)舆w，有時(shí)一家人會(huì)分到二套房。在鶴崗當(dāng)?shù)?，一家人有兩三套房是常有的事。在劉小姐的印象里，回遷房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商品房。

有意思的是，今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過(guò)其官方微信號(hào)發(fā)布招警優(yōu)惠政策時(shí)提出，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠：即價(jià)值在10萬(wàn)元以內(nèi)的汽車，以及建筑面積在50-90平方米、房源位于市區(qū)內(nèi)的住房。如此看來(lái)，鶴崗公安局出手大方也是有原因的。

　　棚改房蓋多了?還是人少了？

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，鶴崗房?jī)r(jià)怪象的背后仍是供大于求，一是房子蓋多了；二是人少了。

張大偉認(rèn)為，鶴崗的低價(jià)房很大程度是因?yàn)檫^(guò)去幾年過(guò)量棚改造成的。棚戶區(qū)改造中供應(yīng)了大量的遠(yuǎn)郊區(qū)房源。從目前來(lái)看，價(jià)格低的房產(chǎn)基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的棚改房，供應(yīng)量大，又沒(méi)有交易量，低價(jià)在所難免。

鶴崗市常住人口101萬(wàn)，其中市區(qū)人口61.7萬(wàn)，鶴崗雖然是地級(jí)市，但按照人口數(shù)量劃分，與東部縣級(jí)市相當(dāng)。屬于煤炭資源枯竭城市，年輕購(gòu)房人群的減少，正在影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。

“這是典型的城市空心化導(dǎo)致樓市疲軟。”嚴(yán)躍進(jìn)也這樣認(rèn)為，東北很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯，比如鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河等，過(guò)去是煤炭和工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，但這幾年因?yàn)槊禾啃袠I(yè)整頓，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響。除了人口外流外，購(gòu)房資金也在外流，在沒(méi)有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價(jià)格自然比較低。

此外，張大偉表示，2018年鶴崗經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，也影響了購(gòu)房者的購(gòu)買決策。從目前東北區(qū)域來(lái)看，缺乏產(chǎn)業(yè)活力，房地產(chǎn)也很難有起色。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，單從總價(jià)來(lái)看，中小城市的房?jī)r(jià)差異并不合理，一線城市的總房?jī)r(jià)也存在單套住宅幾十萬(wàn)到幾千萬(wàn)的差異性。不但單看總價(jià)不適合，同一城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)差異也是客觀存在的，東北鶴崗房?jī)r(jià)事件可以理解為通過(guò)抓眼球方式來(lái)吸引用戶關(guān)注，而非房?jī)r(jià)本身出現(xiàn)大波動(dòng)。

張波表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，四五線城市既有利好又有利空，利好是國(guó)內(nèi)城市落戶政策層面的全面放寬；利空則是隨著棚改接近尾聲，以此帶來(lái)的購(gòu)房需求將出現(xiàn)快速回落。

本版采寫/新京報(bào)記者 袁秀麗 張曉蘭 本版攝影/李平