險企競相發(fā)力養(yǎng)老社區(qū) 盈利瓶頸待突破

隨著我國老齡化程度不斷加深，中高端養(yǎng)老服務供給逐漸成為產(chǎn)業(yè)布局熱點，保險巨頭們早已不約而同地將目光瞄準了中高端養(yǎng)老社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認為，從目前來看，保險公司在當前所有致力于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢，但同時面臨運營周期長、盈利慢、人才短缺等困局，養(yǎng)老服務發(fā)展尚待更多領域的突破。

養(yǎng)老社區(qū)再添新丁

近日，中國太保集團公布的《太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》稱，將在3—5年內(nèi)首期投資100億元，在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)。至此，國內(nèi)大型保險巨頭已在養(yǎng)老社區(qū)領域聚齊。據(jù)透露，未來5年，中國太保集團將累計拓展8000至10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計逐步儲備和運營床位數(shù)10000至12000張。

根據(jù)規(guī)劃，太保的養(yǎng)老社區(qū)將依據(jù)“聚焦集團保險主業(yè)高地城市、聚焦長三角等經(jīng)濟區(qū)域中心城市群、聚焦人口老齡化重度城市”的原則進行布局。在形成一定品牌聲譽和積累成熟經(jīng)驗后，太保集團將吸引外部資金，內(nèi)外部資金并舉，通過股權投資或基金模式，進一步加大養(yǎng)老社區(qū)的投入。

事實上，對于投資養(yǎng)老社區(qū)，國內(nèi)多家大型險企早已紛紛布局。從2009年，泰康獲批成為保險業(yè)第一家養(yǎng)老社區(qū)投資試點以來，截至2017年6月底，全國共有8家保險機構投資29個養(yǎng)老社區(qū)項目，分布于北京、天津、河北、上海、江蘇、海南等東部沿海的18個省區(qū)，占地面積超過1200萬平方米，計劃投資金額678.2億元，床位數(shù)超過4萬個，部分養(yǎng)老社區(qū)項目已投入運營。

其中，泰康是目前國內(nèi)最大的連鎖養(yǎng)老機構，在養(yǎng)老社區(qū)領域布局最早、發(fā)展最快。截至目前，泰康在醫(yī)療和養(yǎng)老基礎設施建設投入的資金超過200億元，占行業(yè)總計劃投資額度的三分之一。同時，泰康已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙等12個核心城市投資建設大規(guī)模、全功能、國際標準的醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，并配建醫(yī)療機構。

“社會資本投入建設的一批高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，適應了一部分中高端老人及其家庭的需要。這是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場日益細分的結果。”泰康保險集團相關人士指出，養(yǎng)老社區(qū)絕不是暴利產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、回收周期長、回報低的特點。在資金運用上，與保險資金卻是“天配”。養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險資金投資的要求：安全、不受經(jīng)濟波動影響、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流；長期穩(wěn)定的收益特點，恰好可以解決壽險資金的資產(chǎn)負債匹配方面的需求。

中國太保表示，在形成一定品牌聲譽和積累成熟經(jīng)驗后，集團將吸引外部資金，內(nèi)外部資金并舉，通過股權投資或基金模式，進一步加大養(yǎng)老社區(qū)的投入。泰康則宣布，未來將進一步加大在醫(yī)療和養(yǎng)老領域的投資，打造服務全國的生態(tài)化醫(yī)養(yǎng)實體服務網(wǎng)絡。

新華保險相關人士告訴記者：“在健康產(chǎn)業(yè)布局方面，我們將推出‘養(yǎng)老公寓+康復醫(yī)院’的模式，北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)開工，同時計劃收購北京新華卓越康復醫(yī)院有限公司100%股權，并為其注資1.7億元人民幣。”

盈利模式有待探索

業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期；另一方面，也存在著回報率低、落地難等發(fā)展困境。雖然普遍認為養(yǎng)老社區(qū)能為保險公司帶來長期穩(wěn)定的回報率，但目前其運營模式和盈利模式也正處于探索之中。

據(jù)了解，目前一些養(yǎng)老社區(qū)的入住門檻是提前購買一份年金型保險。以泰康為例，除了達到入住年齡的老人可通過支付入門押金及月度服務費的方式直接入住社區(qū)外，另一種入住方式是客戶購買“幸福有約”等年金保險產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權，未來的年金收益可以領取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費。

這意味著，保險公司的產(chǎn)品能賣出去，才能保證養(yǎng)老社區(qū)的入住率。記者了解到，一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達100%，甚至出現(xiàn)排長隊的現(xiàn)象。目前大中型險企投資建設的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過30%，一年后甚至可達80%-90%。

業(yè)內(nèi)人士稱，保險公司由于前期資金投入巨大，投資回報周期比較長，很難做到快速回本。一位行業(yè)人士告訴記者，養(yǎng)老社區(qū)的建設周期長、利潤低。一個養(yǎng)老社區(qū)項目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設1個社區(qū)的花費是30億-50億元，并要承受5年無收益的壓力。

由于高投入的重資產(chǎn)、大規(guī)模屬性，不是所有的保險機構都能做醫(yī)養(yǎng)為特色的養(yǎng)老社區(qū)。泰康保險集團董事長陳東升說，今年泰康燕園可以基本實現(xiàn)收支平衡，但是要把投資收回來還是遙遙無期，可能需要二十年，甚至三十年。

“從國內(nèi)經(jīng)驗看，養(yǎng)老社區(qū)入住率達到約70%以后，運營管理收入（月費+護理費）將可覆蓋運營管理成本，從而產(chǎn)生正的凈現(xiàn)金流。根據(jù)有關測算，在由養(yǎng)老社區(qū)土地使用限定的50年投資持有期內(nèi)，項目投資的內(nèi)部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆蓋保險資金的運用成本。”一位大型險企健投部負責人稱。

川財證券研究所楊歐雯認為，盡管醫(yī)養(yǎng)概念如火如荼，但目前養(yǎng)老保險配套的社區(qū)建設還處在發(fā)展初期階段，整個行業(yè)尚處在摸索和“試錯”的階段，作為一個新模式，在發(fā)展初期難免面臨較高的投資風險。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前公辦養(yǎng)老機構在拿地、融資、水電費、經(jīng)營稅收方面都有政策優(yōu)惠，但對民辦機構而言，還沒有大規(guī)模的政策支持。同時，在我國的城市規(guī)劃中，一直沒有“養(yǎng)老用地”這一項。因此，很多商業(yè)養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導致前期土地成本相對較高。

如果險企拿到的是商業(yè)用地，則無法獲得稅收優(yōu)惠以及床位補貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉讓，便無法用銷售住宅的收入補貼養(yǎng)老社區(qū)投入成本。“養(yǎng)老社區(qū)投資的盈利水平還達不到我們對投資回報的要求。”一位保險資管人士表示。

“國家對養(yǎng)老用地的相關條款還未出臺。一些地方拿地會便宜些，當?shù)卣疄榱税l(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會單獨設計優(yōu)惠拿地的專設條款，但還需要通過商業(yè)招拍掛的方式。這就導致了一些地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)已簽約但未拿地，加緊建設和快速擴張實際上還無法做到。”一位養(yǎng)老社區(qū)負責人稱。這就會進一步引發(fā)投資風險，動輒十幾億元或上百億元的養(yǎng)老社區(qū)，且只能作為物業(yè)長期持有，不能出售，流動性弱，如遇到土地和房地產(chǎn)市場價格較大波動，將無法及時收回投資成本。

分析人士指出，從目前情況看，保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的對接尚屬淺層次。各家公司與養(yǎng)老社區(qū)對接的產(chǎn)品并無特殊之處，實際上只是在保險產(chǎn)品與入住資格之間形成的一種“外聯(lián)”，有關入住資格、入住服務等內(nèi)容主要體現(xiàn)在保險合同之外的入住協(xié)議等材料中。因此，目前所謂的“對接”仍可看作是保險公司的一種銷售策略，至于真正的深層次對接或嵌入式“內(nèi)接”，還有待保險公司作進一步的探索。

發(fā)展需形成多方合力

養(yǎng)老社區(qū)將虛擬的金融保險產(chǎn)品與現(xiàn)實的醫(yī)養(yǎng)實體服務結合起來，這是一項涉及面廣的綜合性系統(tǒng)工程，不僅需要保險公司及有關方面的大量投入，也需要政府及監(jiān)管部門的政策支持和有效引導。只有多方形成合力，才能促進保險養(yǎng)老社區(qū)的健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士指出，在政府層面，迄今為止，盡管國家在宏觀層面支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策利好不斷，但在操作層面，保險養(yǎng)老社區(qū)建設仍面臨用地性質(zhì)、融資渠道、財稅政策等一系列瓶頸問題，亟需政府出臺或落實對于保險養(yǎng)老項目的支持政策。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生建議，在監(jiān)管層面，急需采取有效措施推動養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展。包括支持保險公司積極開發(fā)與養(yǎng)老社區(qū)對接的各類保險產(chǎn)品；組織開展相關研究并制定管理措施，建立交流協(xié)調(diào)機制加強內(nèi)外部溝通等。

陳東升認為，要實現(xiàn)“養(yǎng)老革命”，就必須降低成本，讓更多的人享受到泰康養(yǎng)老社區(qū)所主張的新型養(yǎng)老生活。事實上，陳東升正在思考實現(xiàn)的路徑。

“首先要有觀念的變革。然后是通過持續(xù)的創(chuàng)新，變革，來降低成本，讓更多人可以享受得起這種新的生活。”為此，陳東升提出了四種方式。他說：“一是創(chuàng)新產(chǎn)品，降低成本，可以戶型小些，鼓勵老人去公共空間活動；二是鼓勵年輕人早買保險，早投資早積累，將來可以憑借投資收益享受泰康養(yǎng)老社區(qū)的服務；三是通過時間銀行、居民自治來實現(xiàn)，年輕的老年人幫年長的老年人，這個時間可以提前存儲在時間銀行；四是利用高科技、人工智能，用技術驅動來提高效率，降低成本。”

業(yè)內(nèi)人士指出，從盈利模式來說，“風險補償+養(yǎng)老居住+健康維護”是大方向。比如，一些養(yǎng)老社區(qū)與保險產(chǎn)品掛鉤，養(yǎng)老社區(qū)只是險企提供的養(yǎng)老綜合管理解決方案中一環(huán)，實現(xiàn)多險種跨期發(fā)展，是未來險企在養(yǎng)老社區(qū)投資上制勝的關鍵所在。(記者 程竹 林婷婷)