樓市成交降溫

       上半年樓市火爆景象似乎仍歷歷在目，但下半年的日子“不好過(guò)”卻已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)共識(shí)。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，這在很大程度上反映出下半年樓市的格局。

    分析人士認(rèn)為，隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，春風(fēng)得意的房企也要注意避免陷入資金困局。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價(jià)”拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

    個(gè)貸增速或“啞火”

    銀行業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年上半年各家商業(yè)銀行對(duì)北上廣深等一線城市的個(gè)人住房按揭貸款予以傾斜，無(wú)論是新房還是二手房，信貸審批效率都大大提升，房貸利率優(yōu)惠幅度也非常大。

    偉嘉安捷監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，和去年下半年相比，今年上半年提供銀行首套房貸款利率的范圍逐漸擴(kuò)大，從第二季度開(kāi)始各家銀行的首套房貸利率多以八五折甚至八三折為主，首套房貸款的平均利率已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新低。另外，值得注意的是，今年上半年買(mǎi)房的人群里，以換房或改善型升級(jí)為主的人群占據(jù)了成交主力，貸款的額度普遍在150-300萬(wàn)元之間，和以往相比呈現(xiàn)出大額趨勢(shì)。

    可以說(shuō)，房企上半年的靚麗業(yè)績(jī)，是千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房者“火線入市”所撐起。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速與1-4月份持平。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長(zhǎng)35.2%；個(gè)人按揭貸款8838億元，增長(zhǎng)58.5%。

    券商人士指出，居民部門(mén)保持信貸高增長(zhǎng)，加杠桿趨勢(shì)貫穿上半年。然而，考慮到下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)量回落預(yù)期，樓市成交重回冷靜，支撐了房企資金鏈整個(gè)上半年的個(gè)人房貸，下半年必將“啞火”。

    “其實(shí)進(jìn)入6月份就已經(jīng)有這種跡象，銀行審批速度慢下來(lái)了。”北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)入下半年后，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會(huì)收緊貸款利率，對(duì)買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款的審批條件，也會(huì)相比上半年有所嚴(yán)格。

    長(zhǎng)江證券相關(guān)人士預(yù)計(jì)，下半年銷(xiāo)售增速將繼續(xù)降溫，主要受寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、基數(shù)抬升等影響。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月成交面積同比增長(zhǎng)32.94%，相比1-5月回落3.49個(gè)百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢(shì)得到驗(yàn)證。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于前期市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，市場(chǎng)后續(xù)需求不足。2016年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開(kāi)始下降，下半年市場(chǎng)將降溫。

    銀行收緊開(kāi)發(fā)貸

    與此同時(shí)，本就慎之又慎的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸也將在下半年持續(xù)收緊。中國(guó)證券報(bào)記者在一家股份制銀行三季度的重點(diǎn)項(xiàng)目表中看到，除了恒大、保利這類(lèi)超大型房企項(xiàng)目，在十幾頁(yè)表格中，竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。該行人士透露：“目前只有超大型房企或央企背景的房企項(xiàng)目才會(huì)被上報(bào)，即便如此，還要在審批會(huì)上反復(fù)討論和分析風(fēng)險(xiǎn)。”

    上述人士進(jìn)一步指出：“據(jù)我了解，今年上半年，有些小銀行一筆開(kāi)發(fā)貸都沒(méi)有放，主要還是擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。”銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年銀行開(kāi)發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)看，已經(jīng)過(guò)熱的二線城市的樓市，其潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。而三四線城市去庫(kù)存的難題仍舊高懸，違約風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。

    銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星此前公開(kāi)表態(tài)，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產(chǎn)投機(jī)造成新的杠桿問(wèn)題，使得房地產(chǎn)過(guò)熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)的發(fā)展，這一政策沒(méi)有改變。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年下半年開(kāi)始一線城市、部分二線城市樓市將進(jìn)入調(diào)整周期，市場(chǎng)銷(xiāo)售的壓力馬上會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。屆時(shí)，在去庫(kù)存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的背景下，降價(jià)等促銷(xiāo)措施會(huì)不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力下降，房企的利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)走低。即使一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)，由于在公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，房企的未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在增加，今年銷(xiāo)售帶來(lái)的利潤(rùn)也可能被未來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)侵蝕掉。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的現(xiàn)象。全國(guó)房地產(chǎn)投資增速總體回升幅度有限，三四線城市庫(kù)存水平明顯偏高，需求低迷。在去庫(kù)存過(guò)程中，大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開(kāi)工規(guī)模難有較大提升，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的抑制作用。集中在這些區(qū)域的中小開(kāi)發(fā)商資金和運(yùn)營(yíng)環(huán)境更趨惡劣，未來(lái)貸款發(fā)生不良的可能性將有所增加。

    激進(jìn)拿地存風(fēng)險(xiǎn)

    在銀行業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上半年制造了無(wú)數(shù)話題的“地王”房企，其潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其需要關(guān)注。今年上半年，不少房企尤其是大型房企始終沒(méi)有停止擴(kuò)張勢(shì)頭，在熱點(diǎn)區(qū)域激進(jìn)拿地。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年一線城市土地出讓金合計(jì)1461.75億元，同比下調(diào)了17.3%；而二線城市合計(jì)成交金額為6139.12億元，同比漲幅高達(dá)56%。其中，以蘇州、南京、杭州、合肥為代表的二線城市土地出讓金排名更是居于全國(guó)前幾位。

    張宏偉表示：“地王‘房企’無(wú)止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2016年下半年市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，企業(yè)資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房企就容易出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。”

    張宏偉認(rèn)為，在樓市下半年將進(jìn)入調(diào)整期的背景下，“地王”或面臨生與死的抉擇。具體來(lái)講：首先，標(biāo)榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的企業(yè)壓力大增。在拿地時(shí)候不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，號(hào)稱(chēng)可以通過(guò)“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。這類(lèi)公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購(gòu)買(mǎi)得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購(gòu)限貸，往往會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤(pán)成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響企業(yè)的資金面。其次，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場(chǎng)，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個(gè)別房企拿地金額明顯超過(guò)銷(xiāo)售金額，拿地能力嚴(yán)重透支。這類(lèi)房企今年下半年高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢(mèng)可能會(huì)破滅。第三，過(guò)度依賴民間資本，最終因?yàn)槟玫爻杀?、融資成本過(guò)高，也可能導(dǎo)致企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如，此前受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響深陷資金鏈危機(jī)的房企并不罕見(jiàn)。最后，沒(méi)有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，屬于市場(chǎng)跟風(fēng)者，意氣用事，這類(lèi)房企對(duì)“地王”樓盤(pán)難以掌控。（記者 陳瑩瑩）