二線城市高價地塊頻出 下半年或進入調(diào)控窗口期

　　蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元

　　當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環(huán)境相對溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊。業(yè)內(nèi)人士稱，二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

　　二線城市高價地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016－WG－27號”地塊溢價率最高，達到196%；溢價率116%的26號地塊樓面價最高，達到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。高價地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊。寧波、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規(guī)模分別達347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市。綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個名額，蘇州、南京、合肥平均溢價率高達100%以上。

　　大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　分析人士認為，當(dāng)前一線城市土地稀缺、地價高漲，北上廣等地先后出臺了針對土地市場的間接性收緊政策，而三線城市仍然在去庫存當(dāng)中，所以，很多大型房企選擇把二線城市當(dāng)作拿地布局的主戰(zhàn)場。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，2016年土地市場上樓面價新地王已經(jīng)達到了150宗，一二線城市的土地接近全面地王化。“目前，創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，其資金實力雄厚，對未來市場波動的抵抗能力也更強。”他說。

　　“此外，二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要的原因是政策因素。”張大偉分析認為，今年3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策，抑制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，相比之下，二線城市寬松程度仍然很大。所以，今年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場表現(xiàn)活躍。

　　5月16日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，2015年融創(chuàng)中國刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進入濟南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備布局。不過，孫宏斌表示，近期二線城市的土地市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫。

　　過熱城市或面臨政策收緊

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，二線城市樓市火爆、地王頻出，下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期。

　　“即使在一線城市，房價上漲也是有‘天花板’的，不可能無止境上漲。”張宏偉說，“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出，政策措施并未從根本上抑制投資投機性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，那么未來的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴(yán)。”