環(huán)京樓市遭限購政策攪局

   新華網(wǎng)4月21日北京電（王日晨） 目前，全國未取消限購政策的只有北上廣深和剛出臺限購政策的廊坊等環(huán)京四縣市了。由此可見，環(huán)京樓市的火爆程度已經(jīng)堪比一線城市，甚至有過之而無不及。

    武清會否成為下一個“燕郊”？ 

    4月1日晚，廊坊市政府出臺九條房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套住房且購房首付款比例不低于30%”最受來自北京的購房者關(guān)注。很顯然，該政策針對的就是有著廊坊“四虎”之稱的燕郊、大廠、香河以及固安四地。 

    隨著限購政策對環(huán)京樓市的攪局，投資方向也悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)移，有人說下一輪行情將在淶水、涿州或者武清之間產(chǎn)生。那么，環(huán)京區(qū)域會有新的價值洼地出現(xiàn)嗎？

    限購如潑了盆冷水

    今年年后，在多重樓市利好政策刺激下，北京、上海等一線城市房價出現(xiàn)迅速上漲，樓市火爆異常。尤其是以北三縣的燕郊、大廠、香河為代表的環(huán)北京房地產(chǎn)市場，因較少受到北京限購政策的影響，當(dāng)時就已經(jīng)有“過熱”的擔(dān)憂。

    武清樓市仍存有大量庫存

    如今廊坊調(diào)控政策的出臺，并非沒有前兆。

    今年3月，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》指出：要加強北京周邊房地產(chǎn)管控，尤其是對三河、大廠、香河、涿州、固安、崇禮等縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)土地出讓的嚴(yán)格控制。同時，2016《河北省居住證實施辦法（試行）》還規(guī)定，燕郊、大廠、香河、涿州等環(huán)京地帶可根據(jù)實際情況，建立居住證積分落戶制度。

    由于北京房價持續(xù)高位以及較嚴(yán)限購措施，尤其是通州地區(qū)未來將進一步升級調(diào)控，在這種擠壓影響下，致使部分剛性需求和投資需求向北京周邊城市外溢。只不過，環(huán)京樓市的火爆程度遠遠超過預(yù)估。

    國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，北京漲幅3.3%位居第三，但在二手房價格上，北京則在四個一線城市中位居第一，達到6.3%，僅次于合肥的9.3%位居全國第二。

    再看看周邊，燕郊樓市一年來，無論新房還是二手房，其整體漲幅都已接近100%，燕郊樓市很快突破了2萬元大關(guān)。如今，燕郊樓市大多停留在23000元/平米左右。這只是環(huán)京樓市的一個縮影，漲勢較快的還有大廠回族自治縣、香河縣、固安縣等。在這一年里，大廠的房價已從6000元/平米，漲至15000元/平米，而香河則漲至突破10000元/平米。

    調(diào)控措施出臺后，確實起到了一定抑制作用。像大廠、香河、燕郊三地購房熱潮均有所降溫。不過，從今年的北京春節(jié)房展上來看，限購并未阻擋住市場的熱情，北京、河北、天津的樓盤數(shù)量比去年還是增加。   

    北京房展組委會秘書長鄭向東認為，在“廊九條”政策的刺激下，環(huán)京樓市熱度將略有“降溫”，但正常交易水平還會延續(xù)，依靠價格優(yōu)勢，環(huán)京樓市還有空間。

    武清，下一個洼地？

    如火如荼的造城運動

    作為京津走廊的中心地帶，武清的地理位置很有優(yōu)勢,近年來新建大量樓盤項目。

    隨著限購政策對環(huán)京樓市的攪局，投資方向也悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)移，有人說下一輪行情將在淶水、涿州或者武清之間產(chǎn)生。近日，新華網(wǎng)記者在武清進行實地調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，盡管廊坊樓市目前處于觀望期，像武清等城市能迎來一些機遇，不過未來升值潛力仍難說。

    實際上，作為京津走廊的中心地帶，武清的地理位置很有優(yōu)勢。而高鐵的開通，讓這個天津市西部部的市轄區(qū)，成為京津雙城的紐帶。在早些年，天津不論是作為剛需或是投資置業(yè)，相比河北那些城市來說更具有優(yōu)勢，比如像藍印戶口、直轄市管理等。

    只不過，隨著天津市實行了20年的藍印戶口政策取消，被“積分落戶”所取代，也曾讓武清區(qū)樓市遭遇重創(chuàng)，成交量大幅下降庫存積壓，逐漸失去了外來人口流入以及投資置業(yè)的吸引力。此后，天津被距離北京更近的河北環(huán)京樓市取代，才有了后來的火熱行情。

    由于受藍印戶口取消影響，天津遠郊區(qū)縣樓市成交下滑尤為嚴(yán)重。此后，天津在2014年出臺了最為徹底的解除限購新政進行救市。與此同時，天津還宣布取消對商品住房戶型設(shè)計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定。關(guān)于取消限購的原因，業(yè)內(nèi)人士認為，直接原因就是天津樓市面臨巨大壓力。 

    出于對“京津冀一體化”紅利的期許，天津武清區(qū)仍然吸引了諸多房企開發(fā)投資。 

    據(jù)統(tǒng)計，包括保利、住總、中國水利水電、首創(chuàng)、世貿(mào)、恒大、遠洋、富力、金泰、碧桂園、鑫苑中國、鴻坤、華夏幸福、新華聯(lián)、泰禾等品牌房企均在武清區(qū) “重兵布陣”，而這些大型房企在武清區(qū)的項目多為超級大盤。除此以外，像天房、亞泰、經(jīng)緯集團等本地房企也占據(jù)了絕好的地利優(yōu)勢進駐武清。

    “現(xiàn)在環(huán)北京的那些河北城市都開始實行限購和落戶政策，其實對于武清來說是個機會。一是這邊沒有限購，而且落戶方面也較其他地方更容易些。另外，武清畢竟是屬于直轄市管理，這是河北城市無法比擬的。”武清房地產(chǎn)從業(yè)人士認為，相較于環(huán)北京城市的高位房價，武清目前還處于價值洼地，未來有很大升值空間。

    房企押寶 情況不一

    盡管各大房企爭相搶灘登陸武清，但究竟未來能否跑贏市場，還要看其押寶的區(qū)域是否具有有升值潛力。

    武清迎來抉擇的十字路口

    據(jù)了解，目前武清的樓市分為三個板塊：首先是圍繞武清高鐵站和佛羅倫薩小鎮(zhèn)周邊區(qū)域建設(shè)項目，也就是楊村板塊；其次是武清開發(fā)區(qū)板塊，由于很多大型的公司以及北京疏散的產(chǎn)業(yè)在此選址建廠，同時也帶來了可觀的人流量，很多開發(fā)商也正是看中這點，將樓盤布局在這個區(qū)域；最后是位于武清區(qū)西北偏遠的龍鳳新城板塊。

    武清新城板塊已接近飽和狀態(tài)

    記者觀察，圍繞武清新城板塊的有遠洋香奈、經(jīng)緯城市綠洲、保利上河雅頌以及富力尚悅居。像遠洋香奈均價已達到15000元/平，而經(jīng)緯城市綠洲一期已經(jīng)全部售罄，正準(zhǔn)備二期的開發(fā)，而富力尚悅居目前也只剩下小戶型的產(chǎn)品在售。目前該區(qū)板塊在交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育方面已較成熟，因此房價整體偏高。 

    “像武清開發(fā)區(qū)板塊，這里聚集了一些大型電商公司和機構(gòu)。但其周邊的房產(chǎn)項目，白天人氣會比較旺，但下班之后整個項目會成為一個空城。”一樓盤置業(yè)顧問向記者介紹道。

    而像恒大、碧桂園以及鑫苑中國則選擇落子龍鳳新城板塊。

    龍鳳新城聚集了恒大、鑫苑、碧桂園等房企

    據(jù)記者實地調(diào)查，無論是周邊配套還是市政基礎(chǔ)設(shè)施，龍鳳新城還只是處于初級階段，樓盤項目周邊還是比較荒涼。恒大山水城是較早在該區(qū)域布局的項目，據(jù)其售樓人員介紹，現(xiàn)在只剩下一套較大戶型的高層產(chǎn)品。“來這邊買房的基本都是來自北京的購房者，且主要用于自住。”目前，恒大山水城的均價在6800元/平左右。

    鑫苑湯泉世家正抓緊施工

    而旁邊的鑫苑湯泉世家，據(jù)了解本周六將開放樣板間，在售高層和聯(lián)排別墅，預(yù)計開盤價格分別為7000元/平和10000元/平。

    “我們項目正好處于京津冀交接的中心地帶，距離北京大概60公里左右。在京津冀一體化政策的紅利下，這里的升值潛力還是不錯的。”鑫苑置業(yè)顧問透露，龍鳳新城馬上就要成為天津第二個城市副中心，與濱海新區(qū)并列。 

    不過熟悉武清樓市的業(yè)內(nèi)認為，盡管該區(qū)域具有一定價值潛力，不過僅僅是炒概念還不足以能夠吸引人投資置業(yè)。畢竟，周邊的狀況在短時間內(nèi)無法改變，而一些規(guī)劃也只是停留在傳言中。