京滬房價永遠漲是種“錯覺”

    隨著房貸首付比例下調(diào)等一系列“政策紅包”逐步落地，樓市回暖是一個不出意料之外的局面。但如果支撐房價的只剩下投資與避險資金，顯然不是什么好事情。

    春節(jié)后的樓市升溫迅速。上海部分區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心人滿為患，門口長長的隊伍一直排到了馬路上，甚至造成一定程度的交通擁堵。2月27日，位于杭州城東的樓盤楊柳郡迎來二期首批房源開盤，388套房吸引了客戶超1400組人到場，在正式搖號開盤2小時后宣告售完，成為杭州樓市猴年首個“半日光”樓盤。在上海，某均價達每平方米8萬元的高端樓盤，352套“千萬豪宅”開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現(xiàn)“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象。

    與所有具有投資價值的產(chǎn)品一樣，在房地產(chǎn)領(lǐng)域有買漲不買跌行為與心理，所以，漲價心理預期會滋生出“恐慌心理”，進而推高房價的非理性上漲。整體市場變化在心理層面加大了供需結(jié)構(gòu)的緊張，加大了賣家的優(yōu)勢。中介機構(gòu)則借機炒作，鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關(guān)手續(xù)，人為制造緊張情緒。對此，上海市住建委：將對散布不實信息的房地產(chǎn)中介機構(gòu)予以嚴肅處理。

    不過，市場氛圍，最終是受客觀因素影響的。春節(jié)后樓市的回暖，首先是因為政策因素，寬松的購房政策。刺激了各類購房者進入，市場交易活躍自然推動房價上漲。

    2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，下調(diào)不實施“限購”城市首套房和二套房首付款比例。2月19日，財政部等三部委發(fā)文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優(yōu)惠。

    所以，隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，樓市回暖是一個不出意料之外的局面。

    除了政策影響，更為底層的是供求結(jié)構(gòu)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“近期上海樓市出現(xiàn)亢奮的態(tài)勢和契稅等政策調(diào)整有直接的關(guān)聯(lián)。在春節(jié)后的成交結(jié)構(gòu)中，仍然以改善型和豪宅項目為主。”這種改善性的需求，某種程度上，反映了資金的避險需求。

    資金的避險需求，對于一線城市而言，局部優(yōu)質(zhì)供給開始出現(xiàn)庫存規(guī)模不足，而三線城市，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)三四線城市房價同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市，房價跌幅都超過3.5%。受庫存去化周期過高影響，三四線城市房價難以大漲，甚至存較大可能性繼續(xù)下跌。此消彼漲之下，資金會怎么選擇不言而喻，自然會刺激一線城市房價上漲，再加上政策原因，需求就爆發(fā)性地釋放出來。

    京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對外地居民具有強烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面可以對樓市構(gòu)成顯著支撐。在這種局面之下，京滬永遠漲，不但成為一種觀點，甚至變成了一種信念。

    但這可能會是種錯覺而已。當分化一直進行下去，會出現(xiàn)什么局面呢？

    人們選擇在什么地方生活，總是希望選擇收入高，消費低的地方，對于一套自住房而言，房子肯定是最大的消費。一方面，北上廣雖然房價高，但收入高，機會也多；另一方面，北上廣與杭州、蘇州、南京、天津這類城市，畢竟在同一個國家之內(nèi)，資金流動，人員遷移，工作崗位相對而言沒有限制。當分化局面加大，房價差異加大，房價/收入之差達到一定程度之后，北上廣的高房價效應就會大于高收入效應，遷入就沒有動力了。人們可以選擇其他地方工作與生活，而資本也可以選擇新的地方投資，對于高房價地區(qū)就逐漸失去有效購買力了。如果支撐房價的只剩下投資與避險資金，顯然不是什么好事情，而這實際上是正在發(fā)生的事情。

    □劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）