去年各地樓市回暖明顯

    文/表 廣州日報(bào)記者陳鈺鳳、蔣幸端、肖陸軍

    猴賽雷，猴年樓市大招頻出。 繼春節(jié)節(jié)前央行為不限購城市派出“房貸新政”大紅包后，2月19日，財(cái)政部等三部委發(fā)出通知，調(diào)降房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，不斷受到政策刺激的房地產(chǎn)業(yè)，又迎來一輪快速發(fā)展時(shí)期。就在今年1月，佛山賣地達(dá)92億元，創(chuàng)歷史新高，其中，僅金沙洲一宗商住地塊就賣出64億高價(jià)。土地市場呈現(xiàn)爆發(fā)之勢。那么，在“新常態(tài)”的整體經(jīng)濟(jì)背景之下，珠三角各地的房地產(chǎn)業(yè)到底表現(xiàn)如何？近日，本報(bào)記者梳理了深圳、佛山、東莞三市近3年來樓市成交以及當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)，足可窺見房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。

    升！

    深圳3年樓價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)52%

    這三年來，深圳、佛山、東莞的樓價(jià)明顯進(jìn)入了上漲通道。尤其是深圳，去年1月份，深圳一手住宅成交均價(jià)26691元/㎡，到了去年年尾12月的成交均價(jià)已攀升至42476元/㎡。深圳規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建住宅均價(jià)為32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%。而在過去兩年里，深圳的樓價(jià)也始終保持著10%以上的增幅。與2013年相比，去年深圳樓價(jià)已暴漲52%。

    與一線城市深圳一路高歌猛進(jìn)不同的是，佛山、東莞這樣的二線城市，樓價(jià)就平穩(wěn)得多，但也同樣呈現(xiàn)上漲的趨勢。佛山2013年樓價(jià)大漲8%，均價(jià)達(dá)8250元/平方米，之后樓價(jià)就相對穩(wěn)定，去年均價(jià)為8563元/平方米，3年下來的累計(jì)增幅不到4%。東莞市場受深圳影響比較大，樓價(jià)從2013年的8767元/平方米，上漲到2015年的9812元/平方米，累計(jì)漲幅達(dá)12%。

    成交量往往最能直觀地體現(xiàn)樓市冷暖。2014年樓市急轉(zhuǎn)直下，深圳、東莞的成交量都出現(xiàn)不同程度的下跌，尤其是東莞，當(dāng)年成交面積同比下跌約3成。而佛山嚴(yán)守了3年的限購政策出現(xiàn)松動，政策刺激之下樓市成交立即回暖，2014年佛山成交面積首次超過1000萬平方米。

    去年，多項(xiàng)樓市刺激政策，各地樓市明顯回暖，成交量出現(xiàn)明顯的爆發(fā)之勢。深圳去年成交面積暴增65%，東莞成交面積也增長75%。佛山雖然成交面積只增長42%，但總量也突破了歷史峰值，達(dá)到了1420萬平方米，蟬聯(lián)廣東省成交面積銷售冠。

    降！

    深圳去年僅4塊純居住用地入市

    土地出讓金是政府財(cái)政收入的來源之一。從這三年的數(shù)據(jù)來看，三個(gè)城市土地出讓金占財(cái)政收入比例都有所下降，說明財(cái)政對賣地收入的依賴程度在降低。

    深圳近三年來的土地出讓收入為：479.52億元、552億元以及417億元。而這三年來深圳的財(cái)政總收入為4818億元、5560億、7420億元，土地出讓金占財(cái)政收入的比例約9.13%、9.93%以及5.76%。深圳去年僅有4塊純居住用地入市，尤其是去年12月份出讓的深圳寶安區(qū)尖崗山片區(qū)的A122-0345地塊以79907元/平方米的成交紀(jì)錄，刷新了當(dāng)年全國樓面單價(jià)新高度。三年來深圳土地出讓金總額達(dá)1448.52億元，在三個(gè)城市中金額最高。不過，深圳的土地出讓金占財(cái)政收入的比例三年來一直保持在10%以內(nèi)，說明深圳財(cái)政對土地的依賴程度很低。

    東莞2013年財(cái)政總收入974.2億元，2014年1066.2億元，2015年財(cái)政預(yù)算收入將達(dá)到1151億元。而東莞從2013年到2015年的賣地收入分別為：156.1億元、158億元以及180.91億元（數(shù)據(jù)來自中介代理公司）。三年來東莞的土地出讓金不多，總量僅495.01億，占東莞財(cái)政收入的比例約16%、15%以及15.7%，平穩(wěn)中略有下降。

    2013年佛山土地出讓金達(dá)到617.29億元，占當(dāng)年財(cái)政收入的41.5%。2014年及2015年比例大幅下降至18.8%、25.7%。

    穩(wěn)！

    佛莞GDP增速 跑贏房價(jià)增幅

    深圳、東莞和佛山近期都公布了各自2015年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）。深圳去年GDP為17502.99億元，同比增長8.9%，勢頭比較猛。而佛山、東莞GDP的同比增幅分別為8.5%和8%。

    與深圳GDP穩(wěn)定增長相比，深圳的房價(jià)表現(xiàn)更為生猛，連續(xù)三年深圳的房價(jià)同比增幅都遠(yuǎn)超GDP增長幅度。尤其是去年，深圳房價(jià)同比大漲37%，把8.9%的GDP增幅甩了幾條街。

    在東莞，新建住宅成交均價(jià)增長較為平穩(wěn)，除去年受深圳客大舉進(jìn)莞置業(yè)致東莞房價(jià)上漲幅度達(dá)到7.7%外，往年東莞住宅成交均價(jià)漲幅普遍處于5%左右，都低于當(dāng)年東莞的GDP增幅。

    佛山的房價(jià)更是呈現(xiàn)出穩(wěn)定的特征，房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP的增幅。

    有經(jīng)濟(jì)學(xué)家采用房價(jià)增長率與GDP增長率的比值來衡量房價(jià)的泡沫，通常指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，超過1就有泡沫的危險(xiǎn)性。東莞和佛山房價(jià)增長率與GDP增長率的比值均在1之內(nèi)，說明兩地的房價(jià)比較合理。