商品房預售資金使用門檻將降

    預售資金監(jiān)管放寬會不會導致商品房“爛尾”風險提高？對此，市住建委相關負責人表示，放寬并不意味“不管”，相反將會對相關項目進行更為嚴格的檢查。

　　北京對商品房預售資金的使用門檻有望降低。昨天，市住建委發(fā)布《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知（征求意見稿）》，今后，商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。此外，開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。

　　預售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。目前，北京商品房預售資金由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

　　此前《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（京建法[2013]11號）規(guī)定，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。另外，樓層超過7層可增加項目用款支取節(jié)點。

　　對比昨天發(fā)布的征求意見稿，明顯意味著本市商品房預售資金適用門檻有所降低，有利于提高房地產企業(yè)的資金利用率，緩解房地產企業(yè)的資金周轉壓力。

　　對此，市住建委相關負責人表示，新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔保渠道，從而在保證預售資金用于工程建設的前提下，提高預售資金的使用效率。而對購房人關心的新政實施以后商品房建設資金安全問題，新規(guī)明確，若發(fā)現(xiàn)預售項目有發(fā)生質量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實防范資金風險。

　　新規(guī)定還強調，預售項目的預售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等，應在售樓場所公示。同時，市住房城鄉(xiāng)建設委也將通過門戶網站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。

　　對上述征求意見稿，市民若有建議和意見，可于12月9日前，通過郵件或傳真將意見反饋至市住建委房屋市場管理處。傳真：010-59958635，郵箱：fwsc2015@163.com。（記者 朱開云）

　　權威解讀

　　商品房預售過半資金監(jiān)管啟動

　　按照商品房的建設節(jié)點監(jiān)管預售資金，一直是北京市采取的方式，在《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》（征求意見稿）中，節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù)：即商品房預售項目網上簽約面積不足預售許可證面積的二分之一時，房地產開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。也就是說，商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。

　　而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商的預售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點：地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外，項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設總層數(shù)達1/2”為節(jié)點、擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設總層數(shù)達1/3”、“建設總層數(shù)達2/3”為節(jié)點提取預售金。

　　現(xiàn)金保函可沖抵等額預售資金

　　除了監(jiān)管起始點變化外，征求意見稿另外一項變化，便是明確房地產開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。

　　據(jù)了解，保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用，非融資類保函一般是用于投標、履約、質保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標人擔心中標單位不履行中標義務，就會要求 投標人繳納保證金或保函，一旦中標人違約，招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。

　　對此，多位業(yè)內人士表示，“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團性、品牌開發(fā)商更有用，實力強、信用好的企業(yè)，越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè)，即便是能開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金。”

　　商品房“爛尾”風險會不會提高

　　預售資金監(jiān)管放寬后，未來商品房“爛尾”風險會不會高了？市住建委相關負責人表示，這不意味“不管”，相反，將會對相關項目進行更為嚴格的檢查。

　　“一旦發(fā)現(xiàn)有質量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設等情況，將暫停房企專用賬戶的資金支取，并予以處理。”此次監(jiān)管放寬，主要是從簡政放權、促進資金有效率運轉和確保工程建設在任何情況下均能完工等多方面考慮的。“北京市預售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加相應成本。預售完成一半時，一般工期已經開展很大一部分，此時進行監(jiān)管，剩余房源的預售資金完全可以實現(xiàn)最終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金斷裂，項目也能實現(xiàn)如期完工。”（記者 余美英）