理性看待房貸資產(chǎn)證券化

     11月20日,國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》,征求社會(huì)各界意見(jiàn)。其中明確,住房公積金管理中心可以申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券。該項(xiàng)條款,實(shí)際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開(kāi)了政策窗口。而去年的“930新政”,已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化。

　　所謂個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化,是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流(本息歸還)的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池,以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流(本息歸還)作為償付基礎(chǔ),通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級(jí),在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。其中,公積金貸款的資產(chǎn)證券化,其主體和償付基礎(chǔ)來(lái)自個(gè)人住房公積金貸款。

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,截至2014年底,我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億元,公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億元。據(jù)估算,如果我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%,即可共提供7至8萬(wàn)億元的流動(dòng)性。對(duì)此,專家們表示,在當(dāng)前中國(guó)樓市進(jìn)入“下半程”之際,該項(xiàng)制度可謂影響深遠(yuǎn)。

　　筆者覺(jué)得,決策層此時(shí)推出公積金貸款的資產(chǎn)證券化用意有三:其一,剌激個(gè)人住房貸款需求,達(dá)到去庫(kù)存目標(biāo);其二,盤活公積金存量資金,大幅增加公積金貸款的流動(dòng)性;其三,我國(guó)住房公積金資金龐大,但投資渠道狹窄且收益率較低,因此拓寬投資渠道應(yīng)是必要之舉。

　　事實(shí)上,通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房貸款支持證券募集資金的做法,與美國(guó)次貸危機(jī)中的“房利美”和“房地美”的操作手法無(wú)異。但后者在2007年便出現(xiàn)了兌付危機(jī),被認(rèn)為是引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。對(duì)此,不少專家也指出,一方面,與多年前美國(guó)實(shí)施的“零首付”有著明顯不同,中國(guó)公積金貸款最低首付比例為20%,商業(yè)貸款最低首付比例是25%。中國(guó)樓市的杠桿率遠(yuǎn)低于美國(guó)。另一方面,銀行對(duì)于還款人資質(zhì)和收入水平有著嚴(yán)格審核。這就決定了我國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款是銀行業(yè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　盡管業(yè)內(nèi)對(duì)公積金貸款資產(chǎn)證券化展現(xiàn)出較高的熱情,希望通過(guò)此舉來(lái)盤活公積金龐大的存量房貸資金,促進(jìn)購(gòu)房者的入市積極性,助益中國(guó)樓市的去庫(kù)存。不過(guò),筆者認(rèn)為,中國(guó)版“兩房”對(duì)于化解當(dāng)前天量庫(kù)存意義不大。

　　首先,中國(guó)版?zhèn)€人房貸給購(gòu)房者的首付比重輕了,但只要房?jī)r(jià)不跌,房奴每個(gè)月還款的壓力不減反增,有些家庭每月需還貸金額占到總收入的70%以上,已遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。一旦出現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)職工大面積失業(yè),屆時(shí)個(gè)人住房按揭貸款就不會(huì)像銀行所說(shuō)的是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

　　同時(shí),個(gè)人住房貸款是否壞賬,還要看是投機(jī)投資性為主,還是自住剛性群體為主。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資性需求依然旺盛,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整,超過(guò)投機(jī)者的承受范圍,投機(jī)投資者會(huì)毫不猶豫地選擇棄房,這樣會(huì)形成“多米諾骨牌”效應(yīng)。

　　其次,在當(dāng)前整體利率水平較低的情況下,推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,收益率可能會(huì)開(kāi)得很低。但是資本市場(chǎng)的投資者也不傻,個(gè)人住房公積金證券化的風(fēng)險(xiǎn)也因房地產(chǎn)低迷而凸顯,未來(lái)的趨勢(shì)更是難以捉摸,市場(chǎng)很難買賬。

　　再次,盤活公積金存量資金,讓公積金機(jī)構(gòu)有錢可貸,這有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存和恢復(fù)市場(chǎng)信心。但只要高房?jī)r(jià)不降下來(lái),僅靠降低房貸利率和拉低購(gòu)房首付款,意義并不會(huì)太大,因?yàn)橐欢€城市居民因高房?jī)r(jià)而無(wú)力購(gòu)房,而三四城市居民對(duì)房地產(chǎn)需求趨于飽和。

　　最后,推動(dòng)我國(guó)房貸證券化改革,如果沒(méi)有政府部門出面背書(shū),市場(chǎng)未必有人敢接這個(gè)“燙手山芋”。所以,未來(lái)政府還可能成立國(guó)家住房銀行,使之承擔(dān)為房貸證券化改革托底的功能。鑒于各項(xiàng)制度尚未完備,以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的設(shè)立更需時(shí)日,所以靠個(gè)人公積金貸款證券化來(lái)給中國(guó)化解高庫(kù)存有些“遠(yuǎn)水不解近渴”的味道。