險(xiǎn)企與地產(chǎn)相互滲透 養(yǎng)老社區(qū)成融合點(diǎn)

 原標(biāo)題：險(xiǎn)企與地產(chǎn)相互滲透 養(yǎng)老社區(qū)成融合點(diǎn)

　　綜合經(jīng)營(yíng)成為企業(yè)做大的慣性思維。在地產(chǎn)領(lǐng)域，不和金融沾邊兒都難稱得上房地產(chǎn)大佬，同樣在保險(xiǎn)業(yè)，若不談養(yǎng)老地產(chǎn)似乎就難趕得上潮流。因此，有了保險(xiǎn)與地產(chǎn)的不斷融合。近日，地產(chǎn)大亨恒大集團(tuán)高調(diào)宣告進(jìn)軍金融業(yè)，以并購(gòu)的方式建起了恒大人壽，讓市場(chǎng)看到了地產(chǎn)商的金融雄心。

　　目前，保險(xiǎn)與地產(chǎn)正在加速融合，萬達(dá)持續(xù)加碼百年人壽、中發(fā)實(shí)業(yè)控股合眾人壽、富德系打造富德生命保險(xiǎn)集團(tuán)，與此同時(shí)，險(xiǎn)企也正在向地產(chǎn)擴(kuò)容，安邦、平安、新華、富德生命等也在向地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。不過，這種做大企業(yè)的背后也隱藏著經(jīng)營(yíng)的憂愁。

　　地產(chǎn)系險(xiǎn)企擴(kuò)容

　　地產(chǎn)大佬紛紛加入保險(xiǎn)盛宴。本月22日，恒大集團(tuán)正式宣布，收購(gòu)中新大東方人壽50%股權(quán)，并宣布更名為恒大人壽。此次，恒大集團(tuán)以23.36億元的價(jià)格拍得中新大東方人壽的控股權(quán)，溢價(jià)達(dá)到45.7%。

　　高溢價(jià)收購(gòu)背后，是恒大對(duì)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)看好，也折射出保險(xiǎn)牌照的炙手可熱。對(duì)此，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，保險(xiǎn)業(yè)是民生保障的重要一環(huán)，恒大人壽的成立將與恒大集團(tuán)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，打造出國(guó)內(nèi)最大、最完善的民生產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

　　看好保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的并非只有恒大一家。近年來，包括萬達(dá)、綠地、復(fù)星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股的方式進(jìn)軍保險(xiǎn)領(lǐng)域。早在2012年，王健林便透露進(jìn)軍金融領(lǐng)域的野心，直到去年7月，萬達(dá)集團(tuán)首次接觸保險(xiǎn)，從國(guó)電電力手中接過百年人壽1億股權(quán)，經(jīng)過今年1月的二度增持，萬達(dá)持有百年人壽的股權(quán)占比超過5%。

　　增持保險(xiǎn)股的并非只有大地產(chǎn)商，中小地產(chǎn)商也正尋求時(shí)機(jī)。弘康人壽、陽光保險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方皆為房地產(chǎn)背景企業(yè)。如江蘇城中園林建設(shè)公司將所持的6000萬股弘康人壽股份，轉(zhuǎn)讓給廣西開源置業(yè)公司，占總股本的12%。

　　除了收購(gòu)股權(quán)外，地產(chǎn)公司還參與了保險(xiǎn)公司的籌建。2005年成立的合眾人壽和長(zhǎng)城人壽的發(fā)起人都有地產(chǎn)公司的身影，分別是中發(fā)地產(chǎn)和金融街控股，2012年珠江人壽籌建批文也顯示，股東組成中“珠江系”占比較大，而廣東珠江投資控股集團(tuán)也正是一家以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為主的企業(yè)集團(tuán)。今年5月，作為中國(guó)東南閩商的房地產(chǎn)企業(yè)代表，泰禾集團(tuán)也稱將與福建省能源集團(tuán)等發(fā)起設(shè)立海峽人壽。

　　保險(xiǎn)不只是市場(chǎng)，似乎也成為地產(chǎn)商身份的象征。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前地產(chǎn)商不與保險(xiǎn)等金融業(yè)掛鉤，都感覺沒有了競(jìng)爭(zhēng)力。今年初，深受股神巴菲特投資理念影響的復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌就宣布復(fù)星地產(chǎn)的“保險(xiǎn)+”新戰(zhàn)略，要把保險(xiǎn)思維融入復(fù)星地產(chǎn)的未來布局中。

　　保險(xiǎn)向地產(chǎn)滲透

　　相比地產(chǎn)商借助保險(xiǎn)向金融領(lǐng)域進(jìn)軍的速度，險(xiǎn)企強(qiáng)勢(shì)入駐地產(chǎn)公司更顯得咄咄逼人，有時(shí)還被貼上“有錢任性”的標(biāo)簽。

　　近一年來，除了上市險(xiǎn)企緊盯地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動(dòng)外，安邦、富德生命等中小險(xiǎn)企也是步步緊逼。據(jù)萬得資訊統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，133家A股上市房企中，保險(xiǎn)資金進(jìn)入前十大股東的房企數(shù)量達(dá)到21家，滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)15家。其中，最引人關(guān)注的便是兩險(xiǎn)企安邦與富德生命持續(xù)近半年的“金地之爭(zhēng)”。此次“控制權(quán)爭(zhēng)奪”自去年4月9日正式宣戰(zhàn)，富德生命和安邦分別通過二級(jí)市場(chǎng)增持金地集團(tuán)，持股比例分別達(dá)12.9%和5%；在一路增持追逐戰(zhàn)中，截至去年9月末，雙方在金地集團(tuán)的持股比例分別上升至29.99%和18.83%。

　　在爭(zhēng)奪金地的同時(shí)，金融街、華業(yè)地產(chǎn)也相繼成為安邦進(jìn)軍地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)。此外，萬科A、華僑城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房企均出現(xiàn)險(xiǎn)資身影。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向北京商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)本身是資金密集型的行業(yè)，具有投資大、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，契合了保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期投資項(xiàng)目的需求，這可以在一定程度上幫助險(xiǎn)資降低錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年險(xiǎn)企入駐地產(chǎn)商的熱潮仍在持續(xù)，4月1日，中國(guó)平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東；6月9日， 新華保險(xiǎn)成為方興地產(chǎn)第二大股東；9月1日，綠景控股公告稱，將從地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至醫(yī)療服務(wù)行業(yè)，而公司第一大股東將變更為天安人壽，持股比例20.72%。

　　除了入股地產(chǎn)商之外，不少險(xiǎn)企還曲線投資地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，綠地大量商業(yè)辦公樓就與險(xiǎn)企對(duì)接，曾以44億元將徐匯濱江的兩棟辦公樓賣給了中國(guó)平安。目前，保險(xiǎn)巨頭不約而同海外置地，國(guó)壽、平安、泰康、陽光和安邦都相繼跨境買樓。

　　另據(jù)普華永道針對(duì)國(guó)內(nèi)25家險(xiǎn)企和資管公司的調(diào)查報(bào)告顯示，險(xiǎn)資未來兩年在非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品的投資配比中，房地產(chǎn)與資產(chǎn)支持證券的受歡迎程度并列榜首，占比均為31.25%。

　　養(yǎng)老社區(qū)成融合點(diǎn)

　　在保險(xiǎn)業(yè)，險(xiǎn)資青睞地產(chǎn)已成共識(shí)，那么險(xiǎn)企和房企如何相處成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)此，南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)系教授朱銘來指出，養(yǎng)老社區(qū)或許正是險(xiǎn)企和房企的融合點(diǎn)。

　　據(jù)了解，剛剛更名后的恒大人壽，業(yè)務(wù)范圍將覆蓋壽險(xiǎn)、意外險(xiǎn)、健康險(xiǎn)等全領(lǐng)域，因?yàn)橛泻愕丶瘓F(tuán)“實(shí)業(yè)+保險(xiǎn)”的基礎(chǔ)，恒大人壽也將主攻方向確定為“醫(yī)養(yǎng)模式”。

　　目前，國(guó)內(nèi)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的保險(xiǎn)公司并不少，合眾人壽和泰康人壽涉入得較早，其中合眾人壽的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是借鑒美國(guó)CCRC養(yǎng)老理念，將養(yǎng)老社區(qū)與保單掛鉤。相比于傳統(tǒng)的養(yǎng)老險(xiǎn)，等投保人到了一定年齡后，每年從保險(xiǎn)公司拿回一筆錢，用做養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，此類客戶可以通過購(gòu)買保險(xiǎn)，鎖定養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)的使用權(quán)和價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“買保險(xiǎn)，住養(yǎng)老社區(qū)”。

　　為此，朱銘來認(rèn)為，可以將地產(chǎn)和保險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)來打造醫(yī)療、養(yǎng)老結(jié)合的產(chǎn)業(yè)鏈模式。“因?yàn)樽鲳B(yǎng)老、健康領(lǐng)域需要有實(shí)體建設(shè)為依托，地產(chǎn)公司慢慢轉(zhuǎn)型，可以做成醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　一位接近新華保險(xiǎn)的人士分析，新華保險(xiǎn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給予大力支持的同時(shí)，也將為自己在各地物色地產(chǎn)項(xiàng)目用于未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局派上用場(chǎng)。目前，新華保險(xiǎn)在北京、海南等多地大肆興建養(yǎng)老社區(qū)，并在廣東、福建、上海等地進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研。

　　目前，多家險(xiǎn)企紛紛跑馬圈地來爭(zhēng)搶這塊大蛋糕，尤其保險(xiǎn)新“國(guó)十條”發(fā)布后，明確指出“支持符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展”，讓更多險(xiǎn)企雄心勃勃。

　　值得一提的是，國(guó)務(wù)院日前公布了實(shí)施養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，分析人士預(yù)計(jì)，每年將有約4000億元養(yǎng)老金流入金融市場(chǎng)。銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)旗下有資質(zhì)的資管公司將會(huì)直接受益。

　　盈利模式待解

　　養(yǎng)老社區(qū)逐漸成為熱潮，但在銀發(fā)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，現(xiàn)階段不少房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，被直指為通過養(yǎng)老項(xiàng)目獲得土地資源，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)。與此同時(shí)，中誠(chéng)信國(guó)際高級(jí)分析師張佳夢(mèng)還表示，很多大型險(xiǎn)企已經(jīng)擁有了自己的不動(dòng)產(chǎn)公司，但是目前這方面的投資還處于探索階段，且沒有公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升就曾表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間，30年后才能把成本收回來。

　　而養(yǎng)老地產(chǎn)具有高固定成本投入的特點(diǎn)，在成本結(jié)構(gòu)中，固定成本所占比重越大，固定資產(chǎn)的使用效率對(duì)單位制造成本的影響就越大。固定資產(chǎn)使用率越高、周轉(zhuǎn)越快，企業(yè)的獲利能力也就越強(qiáng)。對(duì)此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等，既獨(dú)立運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)需型消費(fèi)產(chǎn)品，增值服務(wù)空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)。

　　與此同時(shí)，破解目前養(yǎng)老地產(chǎn)的難題還需要土地和稅收政策的配套。如養(yǎng)老地產(chǎn)配套及其附屬設(shè)施也需要政府在稅費(fèi)上給予部分或全部減免，這樣一來作為長(zhǎng)期性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，才不會(huì)因?yàn)槌林氐亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)而無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。從“軟件”角度來講，還沒有辦法維持一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的普遍認(rèn)可的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和體系。(崔啟斌 陳婷婷)