樓市分化加劇 “虹吸現(xiàn)象”顯現(xiàn)

    記者近期在多地采訪了解到，在政策利好推動(dòng)下，全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)之勢(shì)。不同城市出現(xiàn)明顯分化，信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”在城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復(fù)蘇的局面下，應(yīng)辨證施治，通過綜合舉措推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    城市間分化加劇“冷暖不均”

    為應(yīng)對(duì)去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，相關(guān)部門先后推出“930”新政和“330”新政。在一系列政策利好的助推下，全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)之勢(shì)。1－10月，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)14.9％，銷售面積同比增長(zhǎng)7.2％。

    記者在一些地方采訪了解到，樓市整體企穩(wěn)回暖的同時(shí)，不同城市間分化加劇，其中需求旺盛的一線城市房?jī)r(jià)再度飛漲，大量三四線城市房?jī)r(jià)盡管環(huán)比有所上升，但同比仍為下降。

    首先，一線城市樓市明顯轉(zhuǎn)暖。記者近期在北京和上海調(diào)研發(fā)現(xiàn)，去年至今，京滬部分地段的樓盤上漲幅度超過3成。

    北京一家大型房企的銷售人員告訴記者，由于房源緊張，國(guó)慶期間五六個(gè)客戶搶一套房的情況時(shí)常發(fā)生。部分開發(fā)商為了“捂盤”，開始采取以樓為單位開盤甚至以單元為單位開盤。剛剛在孫河刷新區(qū)域“地王”紀(jì)錄的首開銷售人員告訴記者，由于此前在此區(qū)域開發(fā)的“首開瑯樾”大部分期房售罄，未來(lái)都將“一棟樓一棟樓”地開盤去賣。而在朝陽(yáng)區(qū)臨近望京的一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，新開盤的一棟樓只賣兩個(gè)單元。

    在上海，由于成交持續(xù)火爆，許多開發(fā)商明確表示“拒絕讓利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以來(lái)我們的房源銷售十分緊俏，大家對(duì)新推項(xiàng)目的售價(jià)很有信心，所以不會(huì)讓利。”

    二手房市場(chǎng)同樣預(yù)期回暖。在北京、上海的住宅較為密集板塊，每條街幾乎都會(huì)增加2－3家門店。鏈家在上海僅用了半年時(shí)間，門店就從200余家迅速擴(kuò)張至800余家。

    而三四線樓市則是“慘淡經(jīng)營(yíng)”。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格中，76個(gè)城市同比仍在下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍在下降。

    以安徽蕪湖為例，記者走訪發(fā)現(xiàn)，蕪湖的多數(shù)樓盤均大力促銷，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項(xiàng)目推出“存5000元抵2萬(wàn)元”活動(dòng)。位于蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”的售樓中心等均門可羅雀。在蕪湖的熙龍灣小區(qū)，銷售人員告訴記者，前幾年最高賣到過6000多元，今年以來(lái)房?jī)r(jià)也已經(jīng)下跌了500多元，現(xiàn)在的平均價(jià)格不到4500元。與此同時(shí)，蕪湖市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介更是所剩無(wú)幾，有的店面甚至僅剩招牌。

    城市間“虹吸現(xiàn)象”顯現(xiàn)

    記者在多地采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。大量房地產(chǎn)企業(yè)重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條。

    貸款資源高度集中于重點(diǎn)城市。今年1－6月，個(gè)人購(gòu)房貸款增加1.12萬(wàn)億元，同比多增1767億元，為有記錄以來(lái)半年度個(gè)人房貸首破萬(wàn)億元。在樓市火爆的上海，2015年上半年上海全市個(gè)人住房貸款增加462.4億元，同比多增84.8億元；而來(lái)自東北、中西部省份的金融運(yùn)行數(shù)據(jù)均顯示，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較為緩慢。

    購(gòu)房人口持續(xù)導(dǎo)入重點(diǎn)城市。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài)，如東三省每年凈流出的人口約200萬(wàn)人；而一線城市平均每年人口導(dǎo)入68萬(wàn)，二線城市平均每年導(dǎo)入22萬(wàn)。“一線城市擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來(lái)人口，從而形成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求；二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則根據(jù)供求情況明顯分化；三四線城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著的城市。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰認(rèn)為，東三省、湖北、四川、重慶等省份人口流失嚴(yán)重，很多中西部地區(qū)的常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這無(wú)疑會(huì)加劇部分地區(qū)的房屋過剩情況。

    開發(fā)性資金向一二線城市集聚。從土地出讓金情況來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購(gòu)入土地金額占其土地總支出的90.1％。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，為規(guī)避三四線城市庫(kù)存過剩的風(fēng)險(xiǎn)，眾多房企聚集一二線城市拿地，在全國(guó)土地出讓金普降的情況下，一線城市高溢價(jià)成交甚至地王頻頻出現(xiàn)。而三四線城市土地市場(chǎng)則較為低迷，流拍現(xiàn)象屢見不鮮。房地產(chǎn)投資資金正快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場(chǎng)。

    接受采訪的專家普遍認(rèn)為，三四線城市樓市低迷，其本身購(gòu)房需求不足、供應(yīng)過剩也是重要原因。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國(guó)各線城市商品房存量大多持續(xù)處于高位。雖然一二線城市庫(kù)存逐漸去化，房?jī)r(jià)逐漸回歸上升軌道，但對(duì)于部分三四線城市來(lái)說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩，使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲。

    宜辨證施治穩(wěn)定房地產(chǎn)投資消費(fèi)

    專家判斷，盡管全國(guó)商品房銷售在開始好轉(zhuǎn)，部分一線城市商品銷售甚至出現(xiàn)較大幅度提升，但整體仍為“弱復(fù)蘇”階段。房地產(chǎn)投資通常占我國(guó)固定資產(chǎn)投資20％左右，如果房地產(chǎn)投資增速下降一半，我國(guó)GDP增速要下降0.35－0.4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”具有重要意義。專家建議，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，妥善利用市場(chǎng)機(jī)制恢復(fù)供需平衡，保證住房市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

    首先，加大房地產(chǎn)投融資制度創(chuàng)新。陳杰認(rèn)為，在降低地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴的同時(shí)，必須防止地方政府出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，創(chuàng)新地方政府的融資來(lái)源。可探索地方政府通過市場(chǎng)化手段發(fā)行債券，以透明公開的融資渠道為其提供資金來(lái)源；推進(jìn)資產(chǎn)證券化、按揭貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試，在增加流動(dòng)性的同時(shí)，給民間資金增加一個(gè)投資渠道；大力發(fā)展住房市場(chǎng)政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式。

    其次，差異化完善保障住房供應(yīng)體系。專家認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的住房政策要以住房民生為主要政策目標(biāo)，大力解決城市化中的住房保障需求。在保障住房的建設(shè)與管理中，在住房資源的配置上仍然要堅(jiān)持市場(chǎng)為主。另外，要逐步發(fā)展租售并舉的制度，將住房保障方式逐步從實(shí)物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補(bǔ)貼為主，多種保障方式相互補(bǔ)充，逐步推動(dòng)住房保障方式轉(zhuǎn)型。

    第三，完善金融政策，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，加速政策性住房金融創(chuàng)新。陳杰認(rèn)為，有必要實(shí)行差異化的地區(qū)金融政策，加快大城市向中小城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從根本上增加三四線城市的住房需求；應(yīng)加速政策性住房金融創(chuàng)新，落實(shí)住房公積金制度改革，推進(jìn)公共住房銀行的建立，構(gòu)建穩(wěn)定住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期政策性融資機(jī)制。

    第四，差異化調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有控有放。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控差異化應(yīng)成常態(tài)。從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市過高的庫(kù)存未來(lái)主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)改變當(dāng)前簡(jiǎn)單寬松的導(dǎo)向，針對(duì)不同的區(qū)域采取不同的治理：一線城市適度控制，防止價(jià)格過度上漲，同時(shí)給予三四線城市住房消費(fèi)政策扶持。(記者 鄧中豪 鄭鈞天 楊毅沉 羅政 傅勇濤)