樓市冷熱不均需“分城施策”

     在傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，各地房地產(chǎn)市場冷熱不均。由此說明，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在銷售持續(xù)下降、空置不斷加大的三四線城市，不妨由主管部門牽頭，有的放矢地調(diào)整和出臺相關(guān)措施；在房價(jià)上漲過快的一二線城市，堅(jiān)持商品房屋的居住屬性，繼續(xù)控制投資性購房，以滿足廣大民眾的剛需和適度的改善性需求

    10月剛過，有關(guān)樓市“金九銀十”銷售情況的報(bào)道引發(fā)關(guān)注。在傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，各地房地產(chǎn)市場卻是冷熱不均，不同地區(qū)甚至可以說是冰火兩重天。

    中國指數(shù)研究院11月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，10月份，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。有媒體引自上海鏈家市場研究部消息稱，10月份，上海市成交量與成交均價(jià)較9月份同比漲幅均在三成以上。據(jù)天津市房管局統(tǒng)計(jì)，9、10兩個(gè)月，天津市新建商品住宅成交量同比大漲98%。在二線城市武漢，“金九銀十”最后一周，新建商品住宅成交面積和成交套數(shù)也創(chuàng)年內(nèi)新高。

    但在一些三四線城市，房地產(chǎn)市場又是另外一番景象。“金九銀十”已過，銀川樓市成交量未見井噴；昆明樓市“金九月”銷量大幅下滑，“銀十月”接近尾聲時(shí)，市場依舊冷清。

    上述數(shù)據(jù)顯示出的“金九銀十”樓市冷熱不均、房地產(chǎn)市場分化加劇的趨勢，與全國9月份相關(guān)數(shù)據(jù)基本一致。分析背后的原因，既與各地地理位置、功能定位及近年來房地產(chǎn)投資力度有關(guān)，也是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及宏觀調(diào)控政策作用的結(jié)果。部分三四線城市，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、轉(zhuǎn)型升級力度加大的背景下，商品房供應(yīng)顯然已經(jīng)超出支付能力的需求。而部分一二線城市，則在持續(xù)降息降準(zhǔn)、放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大二套房貸比例、放松限購限貸限外等一系列調(diào)控政策的刺激下，釋放了部分改善性需求和投資性需求，使樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面。

    由此說明，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在銷售持續(xù)下降、空置不斷加大的三四線城市，不妨由主管部門牽頭，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，積極開展調(diào)研，摸清本地的房屋存量、預(yù)期增量、本地居民及外來常住人口的居住、收入狀況，有的放矢地調(diào)整和出臺相關(guān)措施。而在房價(jià)上漲過快的一二線城市，決策者要充分意識到高房價(jià)對百姓日常生活和實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的影響，通過維持或恢復(fù)以往曾經(jīng)行之有效的調(diào)控措施，堅(jiān)持商品房屋的居住屬性，繼續(xù)控制投資性購房，以滿足廣大民眾的剛需和適度的改善性需求。

    與此同時(shí)，還應(yīng)該看到，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然緩慢、中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的背景下，以投資特別是房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式已經(jīng)難以為繼。近一年多來，全國固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速更是降至2.6%，回落幅度大、速度快。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的亮點(diǎn)是服務(wù)業(yè)，新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)快速發(fā)展，這些都表明我國轉(zhuǎn)型升級正在取得積極進(jìn)展。

    因此，無論是三四線城市還是一二線城市，都應(yīng)該一方面在堅(jiān)持居住屬性的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，允許房價(jià)向符合價(jià)值的方向合理回歸，滿足更多居民的居住需求；另一方面，更要改變對土地財(cái)政和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，通過引導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，積極培育和發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)良好穩(wěn)定的發(fā)展。潘 璠