商業(yè)地產(chǎn)潛藏巨大危機(jī) 去庫存和轉(zhuǎn)型是難題

    近期，萬達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息，再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)前景的擔(dān)憂。庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的生存境況可說是“流年不利”。去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商同時(shí)需要破解的難題，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費(fèi)”，開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍(lán)海。

　　5萬元廣告費(fèi)才有1個(gè)咨詢電話

　　第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市以及成都、重慶、天津、沈陽以及大連等五個(gè)二線城市為例，2015年其商業(yè)新增供給量將達(dá)到約650萬平方米，占目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%以及21%。

　　在中部城市長(zhǎng)沙，盡管銷售面積同比增加，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房存量仍處于上升趨勢(shì)。據(jù)好房子網(wǎng)上半年分析報(bào)告，截至2015年6月底，長(zhǎng)沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業(yè)現(xiàn)房已有264.5萬平方米，其中半年時(shí)間內(nèi)消耗的現(xiàn)房存量為33.91萬平方米，僅占新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預(yù)計(jì)后市競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。

　　“很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)潛伏的危機(jī)可能更大。”長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任歐陽學(xué)海認(rèn)為，有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況很不樂觀，比如長(zhǎng)沙有一個(gè)商貿(mào)城項(xiàng)目，去年11月已經(jīng)拿到了預(yù)售證，由于“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。

　　記者了解到，位于長(zhǎng)沙開福區(qū)的一個(gè)集寫字樓和商鋪于一體的“國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，之前投入大量資金投放廣告、邀請(qǐng)明星代言，結(jié)果市場(chǎng)反響很一般，打電話到售樓部咨詢的人不多，最后算下來平均5萬元廣告費(fèi)才換來1個(gè)咨詢電話。這也成了讓當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士“苦笑”的案例。

　　對(duì)于去庫存化的前景，市場(chǎng)人士仍不樂觀。根據(jù)RICS 2015年第二季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，在金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇及經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，39%的受訪者表示年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的空置率將繼續(xù)攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不利影響，租戶和投資者均對(duì)市場(chǎng)前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“金街”無人氣 傳統(tǒng)模式遭挑戰(zhàn)

　　盡管傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”已是很多人的共識(shí)，萬達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息還是讓業(yè)界嘩然。近日有消息稱，萬達(dá)百貨將關(guān)閉40多家嚴(yán)重虧損的門店，剩余的50多家門店將進(jìn)行調(diào)整，壓縮經(jīng)營(yíng)面積。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是傳統(tǒng)百貨業(yè)的無奈選擇，只有關(guān)閉或許才有希望重生。

　　湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)時(shí)代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場(chǎng)模式，都面臨全面挑戰(zhàn)。這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的人氣和盈利點(diǎn)在哪里，成為了很大的問題。

　　事實(shí)上，商業(yè)新形勢(shì)下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項(xiàng)目，除了開發(fā)商的自持物業(yè)，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效仿，但現(xiàn)在很多項(xiàng)目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

　　記者在長(zhǎng)沙河西地區(qū)的一條“金街”看到，自2012年開盤至今，這條定位于“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘淡，目前還有近100個(gè)鋪面空置，招商中心也是乏人問津。有的商鋪即使前期已經(jīng)開業(yè)，現(xiàn)如今也是大門緊閉，貼出了“門面轉(zhuǎn)讓”的告示。正在營(yíng)業(yè)的商鋪中，充斥著“粉面館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國(guó)女裝”等店鋪，與原本定位大相徑庭。

　　歐陽學(xué)海認(rèn)為，在電商的市場(chǎng)沖擊下，開發(fā)商對(duì)于自持的部分都顧不過來，對(duì)“金街”的運(yùn)營(yíng)更是缺乏統(tǒng)籌安排，購買商鋪的投資者只能自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一太平戴維斯通過分析華北地區(qū)二線城市認(rèn)為，隨著供給的持續(xù)增加以及零售市場(chǎng)的萎靡不振，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商壓力加劇。此外，部分零售業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，另有部分甚至直接關(guān)閉門店，業(yè)主不得不提供租金優(yōu)惠以吸引合適品牌入駐。

　　“體驗(yàn)式”商業(yè)能否成救命稻草

　　相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗(yàn)式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。萬達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)即表示，關(guān)閉的萬達(dá)百貨未來將轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

　　由農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)投資建設(shè)的長(zhǎng)沙觀沙E城項(xiàng)目規(guī)劃有21000平方米的商業(yè)板塊。在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來，如果還是按照過去的做法，商業(yè)部分充其量就是“蓋碼飯餐館”的水平，品質(zhì)難以提升。

　　農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖南投資置業(yè)公司董事長(zhǎng)王崢告訴記者，經(jīng)過多方面考察，觀沙E城項(xiàng)目提出差異化的思路，定位于“社區(qū)商業(yè)”，并首創(chuàng)情景式鄰里商圈。社區(qū)商業(yè)能將方圓幾公里內(nèi)的消費(fèi)人群聚集起來，增加人與人之間的親近感。王崢認(rèn)為，社區(qū)地產(chǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海。

　　位于長(zhǎng)沙城南的德思勤城市廣場(chǎng)，除了將餐飲比例做到近40%，吸引上百家餐廳進(jìn)駐，還開設(shè)了湖南省首家24小時(shí)書店，將藝術(shù)中心、電視直播中心、演藝廣場(chǎng)納入其中。記者看到，不少消費(fèi)者都是因?yàn)?4小時(shí)書店慕名而來，這很好地帶動(dòng)了項(xiàng)目的知名度和人氣。

　　任澤認(rèn)為，隨著人們生活水平提高，對(duì)精神文化方面有了更高的追求，商業(yè)地產(chǎn)要適應(yīng)這種“文化消費(fèi)”的需求。原來商業(yè)地產(chǎn)可能只是開個(gè)電影院，現(xiàn)在如果有演藝公司常駐，可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。

　　第一太平戴維斯的分析稱，越來越多的開發(fā)商傾向于犧牲較大面積引入影院、游戲廳、冰場(chǎng)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，人流集聚效果明顯的餐飲及兒童品牌，以及藝術(shù)相關(guān)業(yè)態(tài)，以增強(qiáng)項(xiàng)目的趣味性，導(dǎo)入人流量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類商戶的協(xié)同發(fā)展。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，從商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，體驗(yàn)類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目歸根結(jié)底成功的關(guān)鍵還是在于通過精準(zhǔn)定位需求進(jìn)行商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于消費(fèi)能力及品牌意識(shí)處于不斷升級(jí)過程的二三線城市，商業(yè)項(xiàng)目則更應(yīng)著重消費(fèi)購物功能，而不應(yīng)一味追求標(biāo)新立異的體驗(yàn)功能。(白田田 高偉)