走向理性的二手房：“量增價(jià)不暴”

    最近，北京二手房成交量復(fù)蘇，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有因?yàn)槌山涣康姆帕慷q。每平方米3000元的漲幅，在不少熱點(diǎn)成交區(qū)域就用了一年，而房?jī)r(jià)下跌3000元，用時(shí)不到4個(gè)月。

　　經(jīng)紀(jì)人

　　房?jī)r(jià)變動(dòng)與先前不一樣

　　周一傍晚6點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人王彥斜倚著電動(dòng)車(chē)，站在一片樹(shù)蔭下。店門(mén)面對(duì)的馬路，算得上是潘家園周邊住宅區(qū)的一條“干道”，納涼的、散步的、回家的……行人絡(luò)繹不絕，王彥卻很少用眼光觀察他們。除非，某個(gè)人對(duì)著支在路邊的房源信息板注視30秒以上。

　　6點(diǎn)07分，一位約莫30歲的女士，在信息板前駐足了約40秒。接著，王彥走上前主動(dòng)攀談。不過(guò)，交流五分鐘后，他就知道，這是位只看不賣(mài)的業(yè)主，她想要的每平方米4萬(wàn)元的價(jià)格，比目前的市場(chǎng)成交價(jià)格高出了足足每平方米5000元。

　　“關(guān)鍵是，我懷疑市場(chǎng)還能否回到那么高的價(jià)格。”王彥形容，近半年的二手房市場(chǎng)，完全是個(gè)“政策市”，一項(xiàng)新政出來(lái)一次，成交就紅火一陣子，比如“3·30”、營(yíng)業(yè)稅“5改2”。然而，集中簽約兩到三周后，成交的速度就會(huì)放慢下來(lái)，直到下一次新政。如果用圖像形容，就像幾個(gè)連續(xù)的V形，難有持續(xù)的火爆。“而在2013年的上一輪上漲期，僅需要一項(xiàng)新政，成交就會(huì)持續(xù)且快速地回升。”

　　當(dāng)然，更明顯的不同，則來(lái)源于價(jià)格的浮動(dòng)。

　　去年的7月份，是二手房?jī)r(jià)格的最低點(diǎn)。王彥清楚地記得，他手中一套54平方米的一居室，業(yè)主從180萬(wàn)元報(bào)價(jià)起，一路調(diào)低，175萬(wàn)元、172萬(wàn)元、170萬(wàn)元、165萬(wàn)元，直到降到163萬(wàn)元才找到買(mǎi)家。即使算上10萬(wàn)元的稅費(fèi)，折合單價(jià)才每平方米32000元。“那會(huì)兒的房源，如果不標(biāo)上低價(jià)急售，都找不到誠(chéng)心的買(mǎi)家。”

　　他介紹，在2013年年末，這種小面積、低總價(jià)、低稅費(fèi)的房源，曾是市場(chǎng)中的緊缺戶型，最火爆時(shí)“出一套賣(mài)一套”，最高單價(jià)到達(dá)過(guò)每平方米4.2萬(wàn)元。2014年春節(jié)后，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，3月份時(shí)成交均價(jià)就下降到每平方米3.9萬(wàn)元。而到了7月份，價(jià)格下浮到每平方米3.3萬(wàn)元到3.4萬(wàn)元之間。

　　現(xiàn)在，一年過(guò)去了，同樣的樓棟，同樣的戶型，一周前，他剛賣(mài)出去一套，成交價(jià)是每平方米3.5萬(wàn)元。“業(yè)主本來(lái)還想賣(mài)高點(diǎn)，可很難找到買(mǎi)家了。”做了4年的經(jīng)紀(jì)人，王彥經(jīng)歷過(guò)大漲大跌，卻第一次感到無(wú)論政策如何釋放利好，房?jī)r(jià)都起不來(lái)。“這不，從每平方米3.9萬(wàn)元跌到3.3萬(wàn)元，僅用了4個(gè)月，可從每平方米3.3萬(wàn)元漲到3.6萬(wàn)元，3000元的漲幅，已經(jīng)過(guò)去一年了。”

　　購(gòu)房人

　　房?jī)r(jià)算是靠譜點(diǎn)了

　　漲得沒(méi)有想象中那么快，并不是經(jīng)紀(jì)人王彥才有的想法。80后的看房人李芳，也在最近得出了這個(gè)結(jié)論。

　　在看房人中，李芳屬于“思想派”，一直叨叨著要買(mǎi)房，可看了一年半，卻依然處于猶豫不決的狀態(tài)。工作地點(diǎn)在西邊的她，一直關(guān)注著西南三環(huán)的萬(wàn)年花城小區(qū)。這個(gè)小區(qū)曾因?yàn)?ldquo;地王”而風(fēng)光無(wú)限，二手房的價(jià)格也在不到半年的時(shí)間沖破4萬(wàn)元關(guān)卡，暴漲了近1萬(wàn)元。

　　“前年10月，我去小區(qū)看過(guò)一次房，50平方米左右的一居，滿五年唯一的話，最便宜的報(bào)價(jià)都到每平方米4.2萬(wàn)元。我當(dāng)時(shí)就被嚇壞了，算是‘落荒而逃’。”

　　她觀察到萬(wàn)年花城的房?jī)r(jià)下降，是在去年5月份。經(jīng)紀(jì)人打電話告訴她，一套滿五年無(wú)稅的58平方米一居，業(yè)主報(bào)價(jià)220萬(wàn)元。而且，因?yàn)閷?duì)方著急出手，不僅可以配合看房、隨時(shí)簽約，價(jià)格也能再談個(gè)兩三萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)一算，折合單價(jià)每平方米3.8萬(wàn)元，半年跌了近10%。”然而，就像很多購(gòu)房人一樣，李芳也免不了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理。她總覺(jué)得，10%的跌幅還未見(jiàn)底。因此，雖然那兩個(gè)月看了不少套房，可總也找不到滿意的。無(wú)意識(shí)中，市場(chǎng)低谷期就這么被錯(cuò)過(guò)了。

　　買(mǎi)房的事情再度被提上日程是一個(gè)月以前，她和男友領(lǐng)證了。“家里人本來(lái)都責(zé)怪我，低點(diǎn)沒(méi)有出手，市場(chǎng)回暖的時(shí)候買(mǎi)房，價(jià)格肯定被抬得很高。不過(guò)，實(shí)際情況卻沒(méi)有想象中糟糕。”

　　依然是萬(wàn)年花城小區(qū)，經(jīng)紀(jì)人給她介紹了兩套房源，一套是52平方米的一居，單價(jià)每平方米3.6萬(wàn)元。一套是68平方米的兩居，單價(jià)是每平方米3.9萬(wàn)元。盡管不是最低點(diǎn)，也就回彈到去年4月份的水平，沒(méi)有再次被嚇到落荒而逃。

　　“聊了兩次后，經(jīng)紀(jì)人也挺坦白，告訴我最近4個(gè)月，小區(qū)的小戶型成交價(jià)都穩(wěn)定在這個(gè)水平，不會(huì)貿(mào)然上漲。”這一次，她決定無(wú)論如何都要出手一套。

　　大數(shù)據(jù)

　　供求比從1：5升到1：2

　　來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，也從側(cè)面印證了成交回升但房?jī)r(jià)漲幅放緩的現(xiàn)象。

　　來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為8.43萬(wàn)套，環(huán)比去年下半年的網(wǎng)簽量上漲了39%，與去年上半年同期的網(wǎng)簽量相比則大幅上漲了91%。然而，房?jī)r(jià)方面，上半年，全市通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房買(mǎi)賣(mài)交易均價(jià)為每平方米37459元，與2014年全年的二手住宅成交均價(jià)相比，漲幅僅為2.9%。

　　對(duì)于成交走出低谷但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有再現(xiàn)前幾輪的暴漲，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，他覺(jué)得主要原因在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化。

　　胡景暉說(shuō)，2015年上半年，樓市利好消息不斷，從先后三次降準(zhǔn)、降息，到“3·30新政”加大對(duì)改善型購(gòu)房需求的金融支持力度，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，再到5月29日公積金實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，北京二手房市場(chǎng)在一系列托市政策的利好影響下，改善型購(gòu)房需求持續(xù)入市，支撐了樓市交易量低谷。但從交易量數(shù)字背后看，是房源增加的幅度遠(yuǎn)大于客源。

　　根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍，這也使得二手房供求比從年初的1∶5升到年中的1∶2。“可以說(shuō)，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，正從業(yè)主占據(jù)優(yōu)勢(shì)的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)賣(mài)均衡的市場(chǎng)發(fā)展。改善型客戶的大量入市，帶來(lái)的是房源量的增加。這部分換房人群手中，少則一套房，多則兩三套房源。”

　　胡景暉直言，雖然市場(chǎng)環(huán)境在下半年還將進(jìn)一步寬松，但是大批投資客重回樓市的可能性不大，購(gòu)房需求仍將是以改善型和首次置業(yè)型為主。

　　作為普通經(jīng)紀(jì)人，王彥感覺(jué)“房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)天花板，由于價(jià)格水平和普通購(gòu)房人的支付能力差距越來(lái)越大，已經(jīng)少有人愿意為暴漲買(mǎi)單。”（記者 趙瑩瑩）