買(mǎi)公寓要精挑細(xì)選

一直以來(lái)﹐公寓因?yàn)槿菀壮鲎馇易饨鸹貓?bào)較為理想的特點(diǎn)而受到房產(chǎn)投資者的青睞。有些新入門(mén)的投資者認(rèn)為﹐公寓的結(jié)構(gòu)大同小異﹐看房的時(shí)候不必像看住宅那樣仔細(xì)和面面俱到﹐反正買(mǎi)什么樣的公寓最后的房產(chǎn)增值都不會(huì)太高﹐所以只要租金高就值得投資。其實(shí)﹐買(mǎi)公寓還是有些竅門(mén)的，買(mǎi)對(duì)了不但租金回報(bào)高﹐而且資本的增值也不輸住宅。當(dāng)然﹐人人皆知的房屋地段要交通便利﹑購(gòu)物方便等﹐是買(mǎi)公寓的必備因素﹐在此就不列入竅門(mén)一類(lèi)了。

首先要挑一幢樓內(nèi)的好單元。所謂好單元包括樓層﹑朝向和結(jié)構(gòu)。樓層好很容易理解﹐一些高樓層的公寓可能有很好的景色﹐將來(lái)會(huì)成為其出售時(shí)絕對(duì)的賣(mài)點(diǎn)。

買(mǎi)公寓還要考慮一個(gè)非常重要的因素：管理費(fèi)。高昂的管理費(fèi)也是阻礙房產(chǎn)增值的重要原因之一。公寓的管理費(fèi)是一個(gè)長(zhǎng)期存在并且每年都會(huì)有所上漲的費(fèi)用，它不像房屋貸款﹐可以越還越少﹐而是越繳越多。這是投資者除房貸利息外要支付的最大投資成本﹐如果每年增長(zhǎng)速度太快﹐勢(shì)必對(duì)投資者的回報(bào)產(chǎn)生影響﹐從而對(duì)將來(lái)出售公寓時(shí)的價(jià)格形成障礙。

公寓與普通住房相比，要具有如下特點(diǎn)：一是地理位置佳，往往位于市中心或交通便捷地區(qū)；二是硬件配置優(yōu)，一般具有傳統(tǒng)酒店的裝修布局和高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)；三是家庭氛圍濃，與酒店相比，酒店式公寓能提供家庭式的居室環(huán)境。在選擇酒店式公寓時(shí)，主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：一要看生活配套是否齊全；二要看物業(yè)管理是否專(zhuān)業(yè)，一般需有專(zhuān)業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；三要看租售計(jì)劃是否完整，對(duì)于將酒店式公寓作為投資產(chǎn)品的購(gòu)房者而言，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售或包租計(jì)劃至關(guān)重要，直接影響收益大小。需要關(guān)注的是，酒店式公寓也有其特殊之處。

此外，還要關(guān)注以下方面：土地使用年限。公寓產(chǎn)權(quán)分為40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、70年產(chǎn)權(quán)。40年～50年產(chǎn)權(quán)的是商業(yè)寫(xiě)字樓土地性質(zhì)，70年產(chǎn)權(quán)的是普通住宅土地性質(zhì)。公攤。公寓樓一般公攤在25%～30%，一定先看好戶(hù)型的面積除去公攤還能不能滿足使用需求，不然交房之后就會(huì)后悔。使用成本。一般來(lái)說(shuō)，如果公寓樓是40年產(chǎn)權(quán)的，就是商業(yè)產(chǎn)權(quán)。這樣的話，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一般要高于住宅。功能分區(qū)。很多公寓樓雖然說(shuō)有廚房，但是一般情況下，都不是單獨(dú)設(shè)立的。還有，很多公寓樓沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。    （楊同山 輯）

公寓效果圖。                        資料圖片