評論：樓市政策的目的應(yīng)是護衛(wèi)房市健康發(fā)展

  當前房市新政要真正護衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長”思維，通過真正厘清政府與市場的邊界，降低經(jīng)濟社會的交易成本，而非使政策無形中變成房價的助推劑。

    繼去年10月有關(guān)部門調(diào)整二套房認定標準后，最近監(jiān)管層又連續(xù)推出多重樓市重磅新政。市場普遍認為，這一政策組合拳是超預(yù)期的，對房市會產(chǎn)生有效支撐，部分市場人士對地產(chǎn)股等出具看多預(yù)期。

    剛需不是房價上漲動力

    現(xiàn)行房市政策組合拳，能否讓房市如沐春風(fēng)，至少目前還存在不確定性，抑或更確切地說，現(xiàn)行的房市新政尚難以為市場帶來類似2009年后的行情。

    目前，房市新政主要旨在激勵改善型剛需，而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投資、投機性需求者對房價走勢的看漲預(yù)期，剛需顯然是無法承載的。

    即便是剛需，有條件地降低首付和營業(yè)稅，只是降低了房市交易門檻，但并未有效降低購房者的購買成本，相反首付比例的下降，貸款余額的增加，會帶來貸款利息的增加，在新政尚難有效改變房價走勢等背景下，新政對價格敏感型的剛需群體，乃至投資、投機者等，都將不是一個可信的決策節(jié)點。

    此外，經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫和產(chǎn)能過剩同時并存，以及整個市場風(fēng)險溢價上揚等背景下，房市很難迎來類似2009年的超級寬松政策，尤其是市場風(fēng)險溢價的上揚和各級政府財力日漸削弱，使投資者不敢進行長期投資，這也是缺乏基本面支撐的股市自去年四季度以來能走出獨立行情的一個主要原因，即賺快錢。

    人口遷徙影響房價只是炒作

    當前部分人士認為，受房市產(chǎn)能過剩、人口向大城市遷徙的流向結(jié)構(gòu)等影響，新政對二三線城市的刺激作用有限，而一線城市則受惠人口遷徙的流入，將可能出現(xiàn)小春天。這種所謂的結(jié)構(gòu)性分析看似合理，但實際是一個地道的概念炒作。一線城市的房市產(chǎn)能過剩不低于二三線城市，只是人口的流入一定程度上為一線城市注入了一些不看空的理據(jù)；而且，人口的流入不一定能帶來剛需，流入人口能否在一線城市有穩(wěn)定的工作和收入來源，是流入人口是否有效剛需的必要條件，假設(shè)部分人士通過賣出二三線城市的住房，以在一線城市置業(yè)，那么二三線城市房產(chǎn)的售價無疑也是一個不動產(chǎn)跨區(qū)置換的又一關(guān)鍵因素，若賣掉二三線城市的房產(chǎn)僅換得在一線城市的首付，且自身在一線城市的工作和收入不穩(wěn)定，那么除賭徒式高風(fēng)險偏好者外，很少有人會把自己置于家庭財務(wù)的懸崖之邊。

    再次，人口流動的航向是否是大城市，目前都是值得商榷的，畢竟，經(jīng)濟的減速、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的轉(zhuǎn)型及大城市的高生活成本，使大城市對就業(yè)的安置是不穩(wěn)定的，近年來出現(xiàn)的白領(lǐng)逃出北上廣潮流，反映人口流動是可逆的。

    政策應(yīng)避免“拔苗助長”

    當前盡管穩(wěn)定房市預(yù)期，避免房價和地價大起大落有助于防范市場風(fēng)險，但要真正促進房市健康穩(wěn)定發(fā)展，需要房價理性回歸，且決策層在政策上為房價的理性回歸安置降落傘和剎車裝置，而非讓政策再次成為房市由弱轉(zhuǎn)強的制動裝置。

    當前的房市新政不妨可以換個思維?；谥虚L期房市的健康成長，首先政府應(yīng)盡快補上在公共服務(wù)和公共產(chǎn)品供給方面的缺位和不到位問題，為居民提供免予恐慌的自由，如基礎(chǔ)性公共社保體系、社會救濟體系、公租房等必需的公共服務(wù)，為房價理性回歸安置降落傘和剎車裝置；同時，鼓勵市場探索基于不動產(chǎn)期貨、期權(quán)、不動產(chǎn)證券化等金融衍生產(chǎn)品，為消費者提供有效的風(fēng)險對沖和風(fēng)險再配置工具等。

    當前房市政策應(yīng)致力于清理整頓不必要的行政和市場交易成本，打擊囤房、囤地等行為。如可考慮對持有兩年以上的非自住型商品房出售行為征收累進制營業(yè)稅，持有兩年以下非自住房的出手行為免征營業(yè)稅，同時考慮出臺持有環(huán)節(jié)物業(yè)稅。這一與現(xiàn)有政策在方向上反向的政策思路，旨在激活存量房市場，緩解因囤房、囤地等帶來的房價非理性上漲和房價泡沫化問題。

    總之，當前房市新政要真正護衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長”思維，通過真正厘清政府與市場的邊界，降低經(jīng)濟社會的交易成本，而非使政策無形中變成房價的助推劑。

    □蘇亮瑜(越秀金控副總經(jīng)理、金融研究所所長)