權(quán)威解讀樓市新政：“七折房貸利率”不會出現(xiàn)

   中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按:3月末,央行、住建部、銀監(jiān)會等部門出臺新政策:二套房貸首付比例降低,營業(yè)稅“5改2”,多項利好進(jìn)一步松綁樓市。房地產(chǎn)業(yè)是中國的重要產(chǎn)業(yè),與鋼鐵、水泥、建筑等多個行業(yè)密切關(guān)聯(lián)。同時,房地產(chǎn)市場發(fā)展受金融政策影響最大。本輪樓市新政,金融政策的影響幾何?新政會否加劇銀行不良貸款率?“房貸七折利率”會否重出江湖?資金會否再次大規(guī)模流向股市?就這些問題,中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪了金融領(lǐng)域權(quán)威專家。 

　　采訪嘉賓: 

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家 向松祚

　　中國銀行國際金融研究所副所長 宗良

　　中國民生銀行首席研究員 溫彬

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):此次樓市新政降低了二套房貸首付比例,是否會刺激投機性買賣二手房現(xiàn)象? 

　　向松祚:二手房的投機性買賣,我們通常講叫二手房投資。我覺得這次下調(diào)二手房首付比例,可能使得部分投資者會對投資房產(chǎn)有興趣。但根據(jù)數(shù)據(jù)看,目前對整體房地產(chǎn)市場的投資回報前景并不看好。投資房地產(chǎn)的回報主要來自兩方面,一是為了未來房價的上漲,二是買完后租出去,但后者因素比較復(fù)雜,即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高,甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅,而現(xiàn)在普遍認(rèn)為漲幅不會像以前一樣飆漲。所以,這次政策對平穩(wěn)房地產(chǎn)市場會有很好的作用。

　　宗良:不會出現(xiàn)這種情況?？傮w上來講,在宏觀市場將來有可能出臺房地產(chǎn)稅,目前也正在做房地產(chǎn)登記,實際上是為將來房地產(chǎn)政策出臺奠定基礎(chǔ)。在這種背景下,購買第二套房是真實的住房需求,即改善性住房需求,多數(shù)買房的原因是實實在在的、想改善生活的需求,不是投資性的。

　　溫彬:經(jīng)過這幾年的發(fā)展,我國的整個經(jīng)濟環(huán)境,特別是房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化,從過去的供不應(yīng)求向供需平衡轉(zhuǎn)變,在這樣的形勢下,過去房地產(chǎn)二套房的首付比例就顯得過于嚴(yán)厲,所以這次從60%下調(diào)到40%,一方面對有自住型和改善型需求的購房人來說,降低首付比例會增加他們的購買能力,同時,40%的底線是比較審慎的,按照國際經(jīng)驗,40%可以在一定程度上防止過度炒作房地產(chǎn)市場,防止過度投機導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):放松房貸后會不會增加銀行呆壞賬,如果出現(xiàn)應(yīng)如何控制? 

　　溫彬:這個不會增加,因為不管是一套房首付30%還是二套房首付40%,都是比較審慎的政策。在國際上,30%、40%首付的房貸資產(chǎn)質(zhì)量是比較穩(wěn)健的,而且,我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤式的大幅下降。另外,通過房貸和稅收政策的組合拳,需求釋放后,也會保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,不會出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸壞賬大量出現(xiàn)。

　　向松祚:這個不會出現(xiàn)。過去雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過很多周期,也經(jīng)過了很多調(diào)整,但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別里是最低的。這有兩個原因,一是我們對房貸首付比例的控制比較恰當(dāng),不管怎么調(diào)整,基本上多數(shù)首付都在20%以上,不存在像美國次貸危機里出現(xiàn)的零首付;二是中國老百姓對銀行按揭負(fù)債還款比較在意,刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有,但屬極少數(shù)。所以,我不認(rèn)為政策的調(diào)整會增加銀行的壞賬,個人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的,而且非常安全。

　　宗良:總體看,銀行房貸是質(zhì)量較好、不良預(yù)算較低的一種貸款,是穩(wěn)定的,而從國際上看,個人貸款占比在國際銀行業(yè)中都比中國高,國際上占比達(dá)到一半,中國目前只有20%,因此,未來在這種方面還要大力發(fā)展。另外,改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶,各方面條件較好,加上降息,降低了購房者成本,但一定要防止有的地方借機漲價。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):繼本輪樓市寬松政策后,會不會有更多寬松的貨幣和財政政策接踵而來? 

　　向松祚:目前中國經(jīng)濟進(jìn)入了新常態(tài),我相信房地產(chǎn)市場也不例外,整個房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了新常態(tài),也包括房地產(chǎn)行業(yè)的稅收、財政、貨幣政策進(jìn)入了新常態(tài)。我們更多會依靠間接政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,比如稅收政策。對于信貸政策,未來的信貸政策主要是在中央銀行的宏觀調(diào)控下,各家商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r來調(diào)整自己的按揭貸款政策,對于首套房,特別是對剛性需求和改善性住房需求還是要支持的,所以,我不認(rèn)為會出現(xiàn)大規(guī)模刺激性政策出現(xiàn)。要依靠間接式的宏觀政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,我們不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“斷崖式”調(diào)整,也不希望出現(xiàn)過快或泡沫式發(fā)展。

　　溫彬:這應(yīng)該是兩方面的。針對房地產(chǎn)當(dāng)前的情況,一方面,城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加速,居民收入還在不斷增長,所以住房的剛性需求還在。另一方面,去年以來,房地產(chǎn)庫存壓力大,特別是在二三線城市和一些局部地區(qū),房地產(chǎn)明顯出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,導(dǎo)致房價下降。通過政策調(diào)控,改變過去房地產(chǎn)市場的“非常態(tài)”,所以,我認(rèn)為房地產(chǎn)新政不是穩(wěn)健貨幣轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。

　　宗良:從貨幣政策角度看,不會有貨幣政策出現(xiàn)了。房地產(chǎn)的發(fā)展不能作為簡單的投資品,應(yīng)是保障民生的重要措施。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):如果進(jìn)一步加大金融政策對房地產(chǎn)的支持力度,下一步會不會出臺“房貸七折利率”? 

　　溫彬:增加個人住房按揭貸款是大多數(shù)商業(yè)銀行今年的策略,但隨著投放額度的增加,利率也將有相應(yīng)的打折,現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)9折甚至更低的88折,但是到7折,銀行就會出現(xiàn)虧損,因此,“7折利率”不會是常態(tài)性的或大面積出現(xiàn),當(dāng)然對高端客戶和對銀行貢獻(xiàn)較大的客戶可能會差別對待,打折可能會多一些。

　　宗良:去年似乎可以這么做,但實際操作中并沒有,主要原因是現(xiàn)在資金成本高,銀行利率要呈現(xiàn)市場化特點,如果利率過低,銀行就沒有盈利了,虧本賺吆喝,干的不會太久,所以,按市場化運營才能保證政策的有效推進(jìn)。

　　向松祚:我個人認(rèn)為現(xiàn)在不需要出臺這樣的政策,國家政策讓銀行對房貸的優(yōu)惠都用到頂,當(dāng)然不同的地段和樓盤可能優(yōu)惠會有不同,但我個人認(rèn)為這種政策至少在現(xiàn)在沒有出臺的必要。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):由于銀行凈利潤增速放緩,會不會出現(xiàn)銀行“刻意”壓縮房貸額度的情況? 

　　宗良:總體上看,銀行房貸增速快,這一部分資產(chǎn)較穩(wěn)定,不會像企業(yè)貸款短期出現(xiàn)很多不良貸款。從今年1、2月份的房貸量看,房地產(chǎn)市場的貸款增加了2.1萬億左右,主要體現(xiàn)為個人按揭貸款的增長,個人按揭貸款是銀行比較愿意做的。居民為了改善住房條件,銀行應(yīng)該給與適當(dāng)?shù)闹С帧?/p>

　　溫彬:這個不會。很多銀行都將房貸作為今年的一個主要投向。前提是房貸在銀行信貸中是比較安全的,因為是房產(chǎn)抵押,首付至少有30%,所以風(fēng)險比較低。當(dāng)前,一些產(chǎn)能過剩行業(yè)本身信貸需求不旺盛、信貸風(fēng)險上升,因此,銀行會繼續(xù)支持個人住房按揭貸款。

　　向松祚:不會出現(xiàn)。商業(yè)銀行對個人按揭貸款非常歡迎,不良率也比很低。銀行收入和利潤的下調(diào)也是正常的,過去幾年增長過快,現(xiàn)在銀行利潤增長變慢是回歸常態(tài)和正常的增長。不會對按揭貸款額度產(chǎn)生影響。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):有人認(rèn)為,對購房者來說首付降低了,但每月還貸額度增大了,這項政策“利好”還是很有限的。 

　　向松祚:這個問題要權(quán)衡,實際上,降低首付比例不意味著大家都是按照這個政策比例執(zhí)行,買房可以一次性付款,也可以首付50%、70%這樣,然后少貸款,這只不過是一個政策界限,最少首付應(yīng)該這么多。我覺得這是個人的自主選擇,同時,商業(yè)銀行也會有自主的選擇,這種擔(dān)憂雖有一定道理,但不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　宗良:我覺得這是一個偽命題,有人提出的這個質(zhì)疑是錯誤的。首付想付多少就付多少,40%是政策是給出的一個選項,不是必要條件。如果有能力多付首付或者提前還款都是可以的,這樣貸款就少了。所以,不存在這個問題。

　　溫彬:央行在去年11月和今年2月底連續(xù)兩次降息,住房公積金利率也降低了,不能靜態(tài)看首付降低后貸款總額增加,還應(yīng)看到銀行前期下調(diào)房貸利率,所以,總體看,對剛性需求還是利好的。

　　中國經(jīng)濟網(wǎng):有股民說,此次救市政策拯救不了房地產(chǎn)業(yè),只是“拯救了房地產(chǎn)股”,多數(shù)資金可能流向了股市。 

　　宗良:從本意上講,我希望房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢,市場走勢太低或太高都不合適,太高會出現(xiàn)風(fēng)險,太低會導(dǎo)致房地產(chǎn)短期內(nèi)大跌。房地產(chǎn)作為重要的產(chǎn)業(yè),保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是必要的,因為它涉及到廣大民生。第二,房地產(chǎn)有利于我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。這兩年,房地產(chǎn)投資增速下降,我們希望不要過快下降,保持平穩(wěn)的增長有利于經(jīng)濟發(fā)展。第三,就是你提到的這個問題,少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金后,得到快速發(fā)展有利于整個市場的平穩(wěn)發(fā)展。如果有少數(shù)資金流向這些房地產(chǎn)企業(yè)和它們的股票,我認(rèn)為也是在合理范圍內(nèi)的。

　　向松祚:我覺得是一個短期現(xiàn)象,我不認(rèn)為這項政策可以挽救整個房地產(chǎn)市場。因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展最終取決于剛性需求,我們的政策調(diào)整是希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡,而政策的調(diào)整是否能刺激需求要看當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r。在這個調(diào)整中,一些負(fù)債過高的房地產(chǎn)公司,特別是中小型公司可能破產(chǎn)。根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù),有很多剛性需求甚至二套房需求已經(jīng)滿足了,政策對這方面的作用有限,甚至對有些開發(fā)商并不會產(chǎn)生效果。短期內(nèi),房地產(chǎn)板塊可能有好的表現(xiàn),但不意味著房地產(chǎn)市場都會向好。我覺得還要看房地產(chǎn)公司自身的負(fù)債率、現(xiàn)金流和項目是否良好。

　　溫彬:現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去的快速增長轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)增長,短期來看,這個政策對市場利好,有刺激作用,從長期看,是否會緩解房地產(chǎn)市場庫存,這可能是影響未來房地產(chǎn)股票的一個重要前提。(中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李婧)