房地產(chǎn)托市迎來“強(qiáng)刺激” 從供應(yīng)端和存量下手

　拯救土地市場(chǎng)，拯救商品房市場(chǎng)，拯救開發(fā)商，新一輪房地產(chǎn)托市三箭齊發(fā)，據(jù)說，這還只是第一波，后面還有第二波、第三波政策出臺(tái)，下一波政策據(jù)信將會(huì)涉及金融稅費(fèi)調(diào)整以及住房保障、去庫(kù)存等各個(gè)方面。如果加上之前各地出臺(tái)的取消限購(gòu)、取消限貸、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策等，再加上此前和未來的降息降準(zhǔn)，上一輪調(diào)控出臺(tái)的政策多半已經(jīng)悄然改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來傳說中的“強(qiáng)刺激”。

　　億萬(wàn)民眾十分討厭的房地產(chǎn)為何再次受到青睞？在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控“初見成效”之后，政府為何又坐不住了？理由只有三條：宏觀經(jīng)濟(jì)乏力，商品房庫(kù)存增加，政府土地財(cái)政“斷供”。與以往房地產(chǎn)調(diào)控相比，這次調(diào)控也沒多少新鮮事，唯一例外的是各相關(guān)部委不再單打獨(dú)斗，兩個(gè)原來形同陌路的部委第一次坐到了一條板凳上。此舉可以解讀為形勢(shì)嚴(yán)峻需要部際協(xié)調(diào)，也可以解讀為政府效率提高了。

　　2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)下降，源于外部原因，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)下降，則起于內(nèi)部原因：中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展緩慢，經(jīng)濟(jì)下滑明顯，房地產(chǎn)調(diào)控“初見成效”，兩個(gè)原因相互作用，進(jìn)一步加大了中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，下滑本身就是房地產(chǎn)過熱的后遺癥，GDP兩位數(shù)的增長(zhǎng)，離不開房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，GDP就跟著下滑，地方政府的錢袋子開始斷流，地方債務(wù)問題凸顯。這也說明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然離不開房地產(chǎn)。自從2003年“18號(hào)文”首次提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)后，每一輪調(diào)控都沒敢再提“支柱”二字，只有2008年國(guó)際金融危機(jī)、中央大力救樓市的時(shí)候再度提及。此次兩部通知，第一句話就是：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。其重要性已不亞于“支柱”，后一句話更是直接給出了底牌。

　　仔細(xì)研讀兩部通知，可以將此次調(diào)控手段歸納為兩點(diǎn)：從供應(yīng)端下手，從存量下手。

　　供應(yīng)端調(diào)控，主要體現(xiàn)在土地和商品房供應(yīng)兩個(gè)方面，通知提出要“因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例”，含蓄地改變了此前硬性規(guī)定的比例，同時(shí)，對(duì)于土地供應(yīng)，明確提出對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少直至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)；對(duì)住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)前者減少直至停止供地，是為了消化存量住房和土地，也是為了抬高地價(jià)，對(duì)市場(chǎng)和地方都是有利的，但對(duì)于吃慣了土地飯的地方政府，就可能斷了命根子，能否落實(shí)尚待觀察。對(duì)于后者，實(shí)際上等于承認(rèn)熱點(diǎn)城市因?yàn)檎{(diào)控，商品房的供應(yīng)已經(jīng)明顯不足，需要增加供給。

　　存量調(diào)控，包括調(diào)整存量商品房和商品房土地，其中規(guī)定，可以調(diào)整不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型，支持居民自住和改善性住房需求，變相取消了此前調(diào)控規(guī)定的“9070戶型”要求。同時(shí)，將未開發(fā)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換成新型產(chǎn)業(yè)用地，這等于送了房地產(chǎn)商一個(gè)大禮包。這些未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要么因?yàn)槭袌?chǎng)原因沒有開發(fā)，要么就是開發(fā)商囤積多年的土地，不管何種原因，地價(jià)肯定已是今非昔比，轉(zhuǎn)換用途，用于前景不明的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，政府要么給補(bǔ)償，要么給政策，否則，就很難做到。對(duì)于那些無(wú)力開發(fā)的開發(fā)商，簡(jiǎn)直就是天上掉餡兒餅了。至于政府收購(gòu)商品房和轉(zhuǎn)用商品房土地為棚改安置房和公共租賃住房的房源和用地，對(duì)于那些存量商品房和存量商品房土地積壓過多的地方，政府拯救商品房市場(chǎng)、幫開發(fā)商解套的意圖十分明顯，因?yàn)榇溯喎康禺a(chǎn)市場(chǎng)下降，更多地表現(xiàn)為存量增加，去庫(kù)存壓力山大。

　　歸納起來，這次兩部調(diào)控的目的，就是救土地市場(chǎng)，救商品房市場(chǎng)，救開發(fā)商。事實(shí)上，此輪調(diào)控起于2014年9月30日，即所謂放松銀根的“930政策”，但成效并不明顯，因此才有去年年末今年將迎來“強(qiáng)刺激”的預(yù)言，才有兩部通知的第一波“強(qiáng)刺激”，盡管第二第三波政策會(huì)涉及金融稅費(fèi)等內(nèi)容，但如果沒有類似2009年的貨幣大放水，房地產(chǎn)能否回穩(wěn)乃至回升，尚需繼續(xù)博弈。