北京土地出讓成交量下滑 房企抱團(tuán)拿地漸成常態(tài)

　　上周五，隨著北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城住宅用地的開(kāi)標(biāo)，一季度北京土地市場(chǎng)全部地塊將出讓完畢。據(jù)北京國(guó)土資源局及亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京土地市場(chǎng)共成交地塊28宗，經(jīng)營(yíng)性用地為25宗，其中房企聯(lián)合拿地?cái)?shù)量占比近半。

　　出讓地塊數(shù)量和出讓金雙雙下滑

　　據(jù)了解，作為北京一季度最后一宗也是3月份僅有的住宅地塊，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城地塊亦受到多家房企關(guān)注，共計(jì)得到萬(wàn)科及其聯(lián)合體、住總、建工三家競(jìng)標(biāo)主體參與投標(biāo)。該宗地的出讓底價(jià)為19.49億元，參與競(jìng)標(biāo)的3方企業(yè)中，首開(kāi)、萬(wàn)科和千方集團(tuán)聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高為20億元，另外兩方報(bào)價(jià)也接近20億。預(yù)計(jì)該地塊的出讓結(jié)果將在3月底公布。

　　一季度北京土地市場(chǎng)收官，從整體成交地塊的數(shù)量和成交金額來(lái)看，均有不同程度的下滑。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京共實(shí)現(xiàn)土地出讓28宗，同比去年一季度減少了22宗，建設(shè)用地面積173.61萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積399.25萬(wàn)平方米，同比分別減少57.3%和42.4%。其中，經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)25宗，受到土地供應(yīng)減少影響，宅地成交量明顯減少，僅為11宗，同比減少一半。

　　土地出讓金方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊20億元出讓金額計(jì)算，一季度北京將有484.73億元出讓金進(jìn)賬，相比2014年一季度減少269億元，降幅達(dá)到35.7%。據(jù)悉，成交數(shù)據(jù)的走低，主要是受到推地節(jié)奏的影響。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，2014年整體的市場(chǎng)低迷以及地價(jià)的高企，使得部分房企對(duì)于土地市場(chǎng)“心有余而力不足”，為避免地塊受到冷遇甚至出現(xiàn)流標(biāo)，國(guó)土部門也放緩了推地節(jié)奏。

　　房企聯(lián)合拿地趨勢(shì)愈加明顯

　　值得注意的是，在一季度北京成交的25宗經(jīng)營(yíng)性用地中，有12宗地塊為房企聯(lián)合拿地。如果臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊最終為萬(wàn)科聯(lián)合體摘得，聯(lián)合拿地?cái)?shù)量將達(dá)到13宗，占比超過(guò)一半。

　　從聯(lián)合出手拿地的房企中不難發(fā)現(xiàn)，品牌房企結(jié)盟拿地趨勢(shì)更加明顯。華潤(rùn)、招商、首開(kāi)、龍湖、北京建工、金融街、金地等房企不時(shí)出現(xiàn)在聯(lián)合拿地的名單中。其中，1月7日，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)53輪的激烈競(jìng)拍，由華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺(tái)白盆窯地塊，引發(fā)新年土地市場(chǎng)不小的震動(dòng)，該地塊也成為北京新的總價(jià)地王。

　　其實(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象并不少見(jiàn)。萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、五礦、融創(chuàng)等房企于近年曾多次聯(lián)手拿地。就在幾天前，華潤(rùn)聯(lián)合珠海華發(fā)以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03住宅辦公地塊，成為今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)最高成交總價(jià)。

　　來(lái)自《杭州日?qǐng)?bào)》年初的報(bào)道稱，在2014年杭州土地市場(chǎng)拿地前十的房企中，合作拿地是最主要的方式，如綠城、平安等，即是通過(guò)和萬(wàn)科、九龍倉(cāng)、金地等房企進(jìn)行聯(lián)合的方式完成了土地儲(chǔ)備。據(jù)業(yè)內(nèi)的分析稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企對(duì)地塊的選擇和購(gòu)買更加謹(jǐn)慎，從控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和緩解資金壓力方面出發(fā)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)得“抱團(tuán)”拿地。

　　未來(lái)土地供需將現(xiàn)調(diào)整

　　受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和土地供應(yīng)趨緩等影響，一季度北京等城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，隨著三四月份樓市逐漸轉(zhuǎn)暖，未來(lái)土地市場(chǎng)將有怎樣的表現(xiàn)，或許從新近出臺(tái)的樓市新政可以一窺端倪。

　　3月27日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提到要對(duì)土地供應(yīng)做出整體調(diào)整。《通知》要求，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地施策，提出合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等不是沒(méi)有道理。兩部委樓市新政真實(shí)意圖主要有兩點(diǎn)：一是短期內(nèi)調(diào)結(jié)構(gòu)去庫(kù)存；二是中長(zhǎng)期通過(guò)土地政策轉(zhuǎn)換促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新的發(fā)展方式。

　　目前，由于商品房市場(chǎng)整體庫(kù)存較高，城市間供需極不平衡，未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)將根據(jù)不同城市進(jìn)行有增有減地調(diào)整，具體市場(chǎng)表現(xiàn)如何，我們唯有拭目以待(孫建永)