加大開發(fā)商違規(guī)成本 用法律約束房企

 　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有些還是群體性事件，社會(huì)影響大。總體來看，在商品房領(lǐng)域，糾紛或維權(quán)事件主要集中在以下幾個(gè)方面：

1.征收階段。以往，征收階段是糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域，反映出的問題比較集中，如釘子戶、暴力征收、斷水?dāng)嚯姷鹊?。因征收產(chǎn)生的糾紛往往具有群體性特征，所以社會(huì)關(guān)注度高。在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例出臺(tái)以后，征收主體、征收程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有了較大改變，更加注重保護(hù)被征收人的利益，上述問題在一定程度上有所改觀，但并未完全杜絕。

2.預(yù)售合同無(wú)效。預(yù)售階段糾紛主要集中在開發(fā)企業(yè)為提前獲取預(yù)售資金，在不滿足辦理商品房預(yù)售許可條件，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與購(gòu)房人簽署購(gòu)房合同，后因遲遲無(wú)法取得預(yù)售許可證導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效。

3.商品房遲延交付。按照購(gòu)房合同規(guī)定的時(shí)間交房是開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在現(xiàn)實(shí)中，有些開發(fā)企業(yè)由于不能及時(shí)完工、不能按時(shí)取得商品房竣工驗(yàn)收證明文件等原因無(wú)法按時(shí)交房，由此產(chǎn)生糾紛。

4.商品房質(zhì)量問題。商品房質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基本也是最重要的一項(xiàng)義務(wù)。但有些開發(fā)企業(yè)過于追求利潤(rùn)，使得樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪、毒地板、毒油漆等問題難以杜絕，這些事件不但影響購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)安全，發(fā)展到一定程度還會(huì)威脅到購(gòu)房人的生命安全。

5.設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更糾紛。我國(guó)立法并未禁止商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)變更設(shè)計(jì)、變更規(guī)劃，而且變革設(shè)計(jì)、變更規(guī)劃不見得對(duì)購(gòu)房人不利或者說不見得一定侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益。但在實(shí)務(wù)中，一些開發(fā)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更時(shí)，雖然也履行了相應(yīng)程序，但購(gòu)房人往往不知情，致使購(gòu)房人的利益受到侵害，如綠地變小，公共道路變車位，樓房長(zhǎng)高、長(zhǎng)胖等等。

6.樓盤爛尾糾紛。商品房開發(fā)周期長(zhǎng)、投入的資金量大，一旦開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，樓盤就會(huì)面臨巨大的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。特別是在商品房預(yù)售中，由于購(gòu)房人已經(jīng)支付了大部分、甚至全部購(gòu)房款，如果樓盤爛尾，購(gòu)房人將面臨房財(cái)兩空的局面，既拿不到房，又要不回購(gòu)房款，購(gòu)房人的利益很難得到救濟(jì)。

7.物業(yè)服務(wù)糾紛。在我國(guó)現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間好像存在一種天然的不信任。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收的錢多，提供的服務(wù)少、質(zhì)量低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是來管理小區(qū)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)服從管理，雙方的矛盾逐漸積累，業(yè)主最后決定換物業(yè)公司，由此導(dǎo)致原物業(yè)公司不退出，新物業(yè)公司難進(jìn)入，相互僵持的局面不在少數(shù)。

康俊亮表示，一旦發(fā)生上述情況，購(gòu)房人、業(yè)主利益如果受到損害，完全可以依據(jù)合同約定或法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，如去仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、去法院訴訟、去消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解等等。行政主管機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等部門也應(yīng)當(dāng)為購(gòu)房人、業(yè)主依法維權(quán)創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，鼓勵(lì)、引導(dǎo)購(gòu)房人、業(yè)主依法維權(quán)。

但在糾紛發(fā)生后，有些業(yè)主采取的維權(quán)手段過于激烈，如打砸售樓處、圍攻售樓處工作人員等等，這些手段不但不能有效維護(hù)自身的合法權(quán)益，反而有可能因自己的行為違法而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。暴力維權(quán)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫教岢惨吹讲糠仲?gòu)房人、業(yè)主不依法維權(quán)雖有其自身原因，房地產(chǎn)領(lǐng)域立法不完善、部分開發(fā)企業(yè)不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，也是重要的因素。

對(duì)此，段和段律師事務(wù)所創(chuàng)始人段祺華也認(rèn)為，立法不完善，追溯不完整以致房企違規(guī)成本小，房企不以為意。因此，他建議相關(guān)部門可著手建立房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系。

“主管部門盡管頒布過多個(gè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管相關(guān)的文件，要求對(duì)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行監(jiān)督檢查，但并未‘主動(dòng)出擊’，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的質(zhì)量進(jìn)行追蹤。”段祺華說。

段祺華表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系首先要負(fù)責(zé)受理各自區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量投訴，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)，建議并指導(dǎo)投訴人員進(jìn)行相應(yīng)民事索償。此外，還要配合司法行政機(jī)關(guān)，對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在質(zhì)量問題進(jìn)行檢測(cè)及進(jìn)一步處理。

因此，段祺華建議，追蹤體系可以依托已建成的全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管與誠(chéng)信信息平臺(tái)延伸，定期增加已證實(shí)存在質(zhì)量問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，并披露與該項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)及監(jiān)理企業(yè)信息。他最后指出，住建部門披露的信息，應(yīng)該和工商、商務(wù)及金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)共享，在相應(yīng)的商事主體信用系統(tǒng)中予以體現(xiàn)，以起到多部門對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行深入監(jiān)管的作用。

（本版稿件均由記者梁倩采寫）