“房價”淡出兩會視角，喜還是憂？

過去很多年，在兩會上，有關(guān)樓市調(diào)控、遏制房價過快上漲一直都是與會代表委員、官員熱議的重要話題之一。但是今年，很多眼尖的人注意到，無論是春節(jié)前召開的各地兩會，還是現(xiàn)在召開的全國兩會上，“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購”、“限價”等念叨了好幾年的熱詞，基本銷聲匿跡。有人覺得，不提調(diào)控，說明房地產(chǎn)熱度一路下滑，中國經(jīng)濟的一個重要支撐力就要失去；也有人覺得越來越看不清了。多方觀點認為，調(diào)控是往年房地產(chǎn)政策的主旋律，今年的報告拋開此種表述，在房地產(chǎn)拐點已經(jīng)初現(xiàn)的當下，這預(yù)示著政策風向的確已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

為何兩會不關(guān)心樓市了？

在今年的兩會中，本報記者發(fā)現(xiàn)，無論是官員還是代表委員，都鮮少提及房價、樓市調(diào)控等話題。當人們在政府工作報告中尋找房地產(chǎn)政策的蛛絲馬跡時，映入眼簾的詞匯是穩(wěn)定、支持、促進，取代了以往抑制、投機、調(diào)控。有人表示，這說明政府對樓市的調(diào)控越來越去行政化，由行政主導(dǎo)重新走向市場主導(dǎo)。“原來政府對樓市的行政管制并不一定代表市場發(fā)展的方向。”

李克強總理在《政府工作報告》中提到，2015年要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這與去年表述有著明顯區(qū)別，并未出現(xiàn)調(diào)控、抑制等詞匯，而是用了相對平穩(wěn)和積極的基調(diào)。

李克強在報告中提出，“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而在去年的報告中，相關(guān)表述為“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

其實，從2014年9·30新政開始，政府對地產(chǎn)態(tài)度轉(zhuǎn)向溫和就日益明顯，寬貨幣、松信貸、限購放開，各種組合拳預(yù)示著中國房地產(chǎn)已進入政策轉(zhuǎn)折期。

樓市的高峰期已過？

有人認為，2015年樓市仍會繼續(xù)調(diào)整，不同的城市也出現(xiàn)明顯分化，“有些城市人口還在增加，需求就會增加，有些地方人口還在流出，那怎么還會有人買房子？”而即便是一線城市內(nèi)部也不一樣，有些城市供應(yīng)量比較大，即便放開限購，也不會有明顯反彈。

事實上，樓市的“冷遇”根本原因在于供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，樓市的需求高峰已過。“該買房子的都已經(jīng)買了。未來都是獨生子女，很多人家里有幾套房子。因此現(xiàn)在三四線城市供大于求已經(jīng)很明顯，未來一二線城市也會逐漸飽和。”

另一方面，在現(xiàn)在整體經(jīng)濟放緩的情況下，樓市也必然隨之進入新常態(tài)，“過去需求的擴張?zhí)貏e快，現(xiàn)在這種需求不但沒有擴張，而且還在萎縮，過去房地產(chǎn)行業(yè)只要能拿到地就能賺錢，現(xiàn)在這種時代已經(jīng)結(jié)束了。”

那么，2015年樓市仍會繼續(xù)調(diào)整，不同的城市也出現(xiàn)明顯分化，在政府降息降準后，資金面寬松很多，無論是企業(yè)的融資成本還是消費者的利息成本都在降低，這對樓市的發(fā)展都有比較好的作用。“在政府降息降準后，資金面寬松很多，無論是企業(yè)的融資成本還是消費者的利息成本都在降低，這對樓市的發(fā)展都有比較好的作用。進入2015年，樓市仍會以平穩(wěn)為主，部分核心城市可能會有輕微的反彈。當然，不同區(qū)域之間、不同城市之間仍會繼續(xù)分化。”

2015房價究竟何去何從？

盡管業(yè)內(nèi)人士從報告中嗅出了好消息，但兩會召開之際，有媒體針對網(wǎng)友較為關(guān)心的房價發(fā)起線上投票。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有48%的網(wǎng)友認為今年房價會下跌，29%的網(wǎng)友認為房價將與去年持平，僅有23%的網(wǎng)友認為房價會上漲。還有些網(wǎng)友認為房價會不會降，跟即將要實施的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記息息相關(guān)。

有人表示，中國樓市今年或迎拐點；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記短期或能給業(yè)主心理造成影響，二手房市稍活躍，長期看沒什么影響。但也有悲觀者分析認為，央行先前將準、現(xiàn)在降息，會對樓市起到托底的作用，但這仍難以改變由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施、宏觀經(jīng)濟調(diào)整周期以及2015年人口紅利拐點三重壓力導(dǎo)致的下行趨勢。資深人士認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫使多套房業(yè)主，或因反腐，或因預(yù)期高漲的養(yǎng)房成本，被迫入市變現(xiàn)，這對于庫存壓頂且銷售乏力的樓市來說，未來難言樂觀。

其實，從去年下半年開始，樓市已經(jīng)迎來一系列利好政策，9·30新政、存款準備金率調(diào)低、普宅標準降低、公積金制度的調(diào)整等等，2月28日又迎來央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率的消息。中國指數(shù)研究院預(yù)計，在經(jīng)歷去年的調(diào)整期后，隨著各項利好政策疊加，市場各方預(yù)期企穩(wěn)。各種政策有效地刺激了剛性需求入市，但是經(jīng)歷長跑的樓市已到了“調(diào)整期”，房地產(chǎn)市場已不完全是政策市場，逐漸轉(zhuǎn)向市場導(dǎo)向。相比過去十年房地產(chǎn)黃金期，從2014年開始，樓市調(diào)整的腳步愈發(fā)明顯，買賣雙方均較為冷靜。正如任志強所言，“2015年肯定會比2014年好得多，但房價不太可能迅速上升。”