北京大興“農(nóng)地入市”改革：風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量

　　新京報(bào)制圖/張妍

　　2月27日，全國(guó)33個(gè)擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)出爐，“農(nóng)地入市”成為最熱話題。事實(shí)上，大興區(qū)作為北京唯一獲批的試點(diǎn)區(qū)縣，已在今年1月召開的北京兩會(huì)上“出盡風(fēng)頭”。

　　雖然目前大興的試點(diǎn)方案還在制定中，但位于五環(huán)內(nèi)的大興西紅門鎮(zhèn)地段優(yōu)越，試點(diǎn)帶來(lái)的新增土地資源吸引了各類資金的目光。

　　2月底，北京市大興區(qū)等獲批的全國(guó)33個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)成為熱點(diǎn)。

　　在城市里，2004年執(zhí)行土地招拍掛后，開發(fā)商想買地蓋樓、賣樓，生產(chǎn)企業(yè)想買地自建廠房，最主流、最符合法律法規(guī)的方法是通過(guò)公開的招拍掛途徑購(gòu)買土地。土地價(jià)格公開交易，隨行就市。樓市黃金十年以來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)一路上漲，城市邊緣不斷外擴(kuò)，城鄉(xiāng)接合部、近郊農(nóng)地也迅速進(jìn)入投資人的視野，不少村民自建了住宅和寫字樓出租，但它們最大的問題就是沒有房產(chǎn)證，或沒有產(chǎn)權(quán)，只有一張租賃合同。

　　如今試點(diǎn)“農(nóng)地入市”，是否意味著開發(fā)商、各類企業(yè)可以從更便宜的渠道購(gòu)買土地？

　　在一些代表委員的眼中，規(guī)模龐大的“農(nóng)地入市”不僅能更好地保障農(nóng)民的權(quán)益，還被賦予了“讓土地市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)”、“增加土地供應(yīng)降低土地價(jià)格”、“降低城市房?jī)r(jià)”的預(yù)期，其中一些委員還呼吁應(yīng)該加大放開農(nóng)地入市的幅度。

　　如全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明就認(rèn)為，農(nóng)地入市可降低房?jī)r(jià)。他表示，應(yīng)把經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地當(dāng)做“動(dòng)態(tài)數(shù)字”，隨著工業(yè)化、城市化及新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，一些節(jié)省出來(lái)的公共建設(shè)用地應(yīng)該可以作為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　不過(guò)，上述這些觀點(diǎn)遭到了質(zhì)疑。

　　同時(shí)，值得一提的是，此次允許試點(diǎn)農(nóng)地入市的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，將多用于產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)，宅基地仍不允許自由交易，不會(huì)形成大批住宅供應(yīng)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果嚴(yán)格按照我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地并不能公開流轉(zhuǎn)，只能用于公共設(shè)施、公益事業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用。但實(shí)際上，打著政策擦邊球的“隱性流轉(zhuǎn)”在全國(guó)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都蔚然成風(fēng)，很多時(shí)候還得到了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村政府機(jī)構(gòu)的支持和鼓勵(lì)，其中廣東的南海模式、重慶的“房票”模式都獲得了中央的肯定。

　　2008年，中央提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，為農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)嘗試正式打開了大門。據(jù)悉，如今很多工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)背后的土地性質(zhì)都屬于農(nóng)民以集體土地入股，不參與經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得一次性土地補(bǔ)償收益或每年的入股分紅。

　　目前，很多地區(qū)有意收回、重整此前無(wú)序流轉(zhuǎn)的農(nóng)地，也是出于利益驅(qū)動(dòng)，而農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)路長(zhǎng)且阻，暫時(shí)不會(huì)對(duì)樓市有太大影響。（記者 自曾暉）