出海融資成\"雞肋\(yùn)" 房企回歸境內(nèi)找錢(qián)

　　房企赴海外融資陷入困境。CFP供圖

　　佳兆業(yè)“黑天鵝”疊加人民幣匯率貶值 房地產(chǎn)海外發(fā)債信托融資銳減

　　在佳兆業(yè)“黑天鵝”事件的影響下，記者發(fā)現(xiàn)，1月份內(nèi)房企海外融資、房地產(chǎn)信托融資雙雙同比銳減6~7成，同時(shí)，人民幣貶值大潮也令已在海外發(fā)債的房企成本大增，房企融資陷入始料未及的困境。不過(guò)，隨著1月份諸多境內(nèi)資本市場(chǎng)直接融資的利好出臺(tái)，上市房企再融資的難度降低。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，未來(lái)房企融資回歸境內(nèi)將成為趨勢(shì)，直接融資將“接棒”，而龍頭房企將因此而受益更多。(廣州日?qǐng)?bào)記者 潘彧)

　　佳兆業(yè)事件一波三折。隨著上周末佳兆業(yè)的公告顯示，融創(chuàng)僅接手佳兆業(yè)在上海的四個(gè)項(xiàng)目，此前市場(chǎng)預(yù)期佳兆業(yè)被融創(chuàng)整體收購(gòu)的預(yù)期落空。昨日，佳兆業(yè)再次發(fā)布公告，稱(chēng)其行政總裁金志剛辭職。如何處理公司背后龐大的債務(wù)依然令人擔(dān)憂(yōu)。

　　“黑天鵝”后遺癥之一：

　　1月房企海外融資銳減七成

　　從1月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，佳兆業(yè)事件已明顯地影響了國(guó)內(nèi)房企的海外融資。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房企海外融資銳減，宣布在1月海外資本市場(chǎng)有融資的僅7家企業(yè)，合計(jì)融資額度為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)，600億元額度的海外融資銳減73%。

　　“這主要是因?yàn)樵诤Ｍ獍l(fā)債難度增大了。” 交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝對(duì)記者表示，海外投資者知道中國(guó)“有一些房地產(chǎn)公司有問(wèn)題”，所以現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房企到海外賣(mài)美元債很難賣(mài)出去。

　　“黑天鵝”“后遺癥”之二：

　　融資門(mén)檻或進(jìn)一步提高

　　被佳兆業(yè)“黑天鵝”事件誤傷的，還有地產(chǎn)信托和私募。

　　記者了解到，至少近10家公司與佳兆業(yè)存有業(yè)務(wù)往來(lái)。“現(xiàn)在好幾個(gè)信托已經(jīng)開(kāi)始為與佳兆業(yè)合作的信托兜底。”一位信托公司華南地區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露。這也讓信托的風(fēng)控團(tuán)隊(duì)對(duì)和房地產(chǎn)合作更為謹(jǐn)慎。市場(chǎng)消息顯示，部分信托近期已暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)信托1月份急劇萎縮。用益信托首席分析師李旸認(rèn)為，主要原因是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有所擔(dān)心。

　　房地產(chǎn)私募也屢次“中槍”。一家地產(chǎn)私募創(chuàng)始人對(duì)記者表示：“我們公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)性要求也增加了，現(xiàn)在對(duì)風(fēng)控的措施中，要求項(xiàng)目公司能夠抵押股權(quán)。”

　　市場(chǎng)

　　美元升值預(yù)期仍存 海外融資成本大增

　　洪灝表示，影響房企海外融資的還有美元近期的強(qiáng)勁升值，美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期還在，同樣會(huì)增加成本。“再加上有的房地產(chǎn)公司已在海外發(fā)了很多債，海外債務(wù)的杠桿率非常高，再選擇海外發(fā)債，對(duì)公司運(yùn)營(yíng)也有很大壓力，所以，今年發(fā)債額度比以前有比較大的下滑。”

　　在境外已成功融資的房企，也面臨融資利率成本升高的窘境。“目前發(fā)債，利息是固定的，但是匯率波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致用人民幣結(jié)算的公司還貸負(fù)擔(dān)加大。如果債券是在公開(kāi)市場(chǎng)交易，匯率變化可能導(dǎo)致債券價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，從而左右市場(chǎng)參與者的態(tài)度。” 洪灝表示。

　　數(shù)據(jù)

　　2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，如果房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已經(jīng)高達(dá)12.5%。

　　接棒

　　A股市場(chǎng)房企再融資大門(mén)敞開(kāi)

　　當(dāng)境外市場(chǎng)和信托、私募等渠道對(duì)房地產(chǎn)悄悄關(guān)了一半兒門(mén)的時(shí)候，境內(nèi)融資市場(chǎng)已經(jīng)給房企開(kāi)了另外一扇窗。

　　證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人此前表示，對(duì)上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，不再由國(guó)土部事前審查?！∮袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著在A股市場(chǎng)上，房企再融資的大門(mén)已完全打開(kāi)，房企再融資的獲批難度將明顯降低。

　　根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實(shí)施再融資資金規(guī)模557億元。而在2015年年初，開(kāi)年不到1個(gè)月，便有6家房企公布了總額近150億元的再融資方案。

　　在中銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師田世欣看來(lái)，隨著國(guó)土部不再參與再融資的事前審查，股市融資功能將得以恢復(fù)，龍頭房企將享受的是從無(wú)到有的再融資待遇，因而其受益將最為明顯。

　　數(shù)據(jù)

　　2014年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速與上年相比明顯回升， 2014年末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.7%，增速比上年末高15.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　相關(guān)報(bào)道

　　人民幣兌美元再度逼近跌停

　　昨日，美元兌人民幣收盤(pán)報(bào)6.2597，下跌0.13%，為2012年10月16日以來(lái)最弱。昨日盤(pán)中，人民幣再度走低至6.2594，逼近跌停，創(chuàng)出逾8個(gè)月新低。在岸美元兌人民幣創(chuàng)下逾8個(gè)月新高6.2603。美元兌人民幣中間價(jià)定為6.1385，創(chuàng)2個(gè)月低位，上周五中間價(jià)為6.1370。

　　市場(chǎng)人士指出，緩步走低的中間價(jià)更多傳達(dá)的是一種市場(chǎng)化預(yù)期引導(dǎo)意圖，并不代表短期內(nèi)匯率政策的轉(zhuǎn)向，人民幣長(zhǎng)期貶值的概率不大，從中間價(jià)看，央行并不希望人民幣大幅貶值。不過(guò)浦發(fā)銀行高級(jí)分析師曹陽(yáng)指出，因中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和股市表現(xiàn)仍然不佳，相比在岸人民幣而言，離岸人民幣匯率面臨更大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　曹陽(yáng)指出，相比2014下半年，近期中國(guó)對(duì)美國(guó)和歐元區(qū)的出口可能將下降。同時(shí)央行仍然通過(guò)固定匯率中間價(jià)以調(diào)節(jié)和管理在岸人民幣匯率，因此預(yù)計(jì)在岸人民幣下跌空間有限。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授劉煜輝也認(rèn)為，人民幣兌美元匯率會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，難以出現(xiàn)趨勢(shì)性貶值。核心邏輯在于全球經(jīng)濟(jì)雙中心格局不可逆，客觀上會(huì)強(qiáng)化人民幣對(duì)美元事實(shí)上的盯住機(jī)制。

　　交通銀行資管高級(jí)研究員陳鵠飛認(rèn)為，此輪人民幣匯率急跌，更多是因?yàn)闅W洲央行萬(wàn)億歐元量化寬松(QE)后美元指數(shù)強(qiáng)勢(shì)重估所致。當(dāng)前央行順勢(shì)下調(diào)人民幣匯率中間價(jià)，更多傳達(dá)的是一種市場(chǎng)化預(yù)期引導(dǎo)意圖，并不代表短期內(nèi)匯率政策的轉(zhuǎn)向。估計(jì)年內(nèi)人民幣兌美元匯率仍將雙向波動(dòng)、小幅下跌。

　　不過(guò)巴克萊外匯研究主管Jose Wynne在報(bào)告中稱(chēng)，預(yù)計(jì)將通過(guò)逐步調(diào)低人民幣兌美元匯率中間價(jià)，來(lái)允許人民幣貶值。隨著即期匯率接近2%浮動(dòng)區(qū)間下限，不排除更早一些擴(kuò)大波幅的可能。廣州日?qǐng)?bào)訊（記者 周慧）