政策趨寬松 樓市有望“量增價穩(wěn)”

　　今年以來，紹興、廈門等地陸續(xù)出臺政策“松綁”樓市。業(yè)內人士表示，地方政府期望穩(wěn)定房地產市場，部分城市的房地產政策有望維持“微刺激”基調，更多寬松政策或陸續(xù)出臺。整體看，2015年的房地產市場有望呈現(xiàn)量增價穩(wěn)格局，一二線熱點城市成交逐步復蘇對大型房企形成利好，這類房企的銷售業(yè)績可能受到提振，部分房企甚至調高了全年銷售目標。

　　政策寬松仍有空間

　　雖然2014年末全國多地樓市出現(xiàn)“翹尾”行情，但從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據來看，樓市目前整體仍處低迷狀態(tài)。新年伊始，一些地方政府再次出手救市，包括紹興市、福州市、廈門市等。

　　其中，紹興市的“微刺激”主要以購房稅收補貼為主；福州市是政府回購市場上存量商品房用作拆遷安置房，意在降低樓市庫存；而廈門和四川則集中在清理樓市的行政干預、全面取消限購。對于上述地方政府的行為，多位業(yè)界研究人士認為，這有可能引發(fā)其他城市效仿，尤其是那些庫存嚴重的三四線城市。

　　國務院總理李克強1月21日在達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時指出，中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產的剛性需求是長期的。至于房地產市場在一定時間內出現(xiàn)調整，這也是正常的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　國家發(fā)改委副主任朱之鑫1月16日表示，國內房地產并沒有出現(xiàn)危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。

　　住建部部長陳政高在去年12月的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，2015年要準確把握市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國土資源部部長姜大明在1月15日的全國國土資源工作會議上表示，我國建設用地供應將從增量擴張為主轉向盤活存量與做優(yōu)增量并舉。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，上述表態(tài)可以說明政府要穩(wěn)住房地產，因此今年房地產政策仍將會維持“微刺激”的主要基調，更多寬松政策有望出臺。

　　“與去年主要圍繞放開限購、限貸政策有所不同，今年地方政府的救市舉措，會集中在稅收減免、購房補貼、放寬對開發(fā)商土地款支付期限等效果更明顯的環(huán)節(jié)。”中國指數(shù)研究院副院長黃瑜在2015年中指房地產年度趨勢論壇上表示。

　　市場有望量增價穩(wěn)

　　去年四季度以來，受限購、限貸政策取消的利好影響，房地產市場迎“翹尾”行情，一線城市和部分二線城市的成交量出現(xiàn)明顯回升。據中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2014年12月其監(jiān)測的主要城市累計成交面積繼續(xù)增長，環(huán)比增長21.22%，同比亦上漲9.79%。

　　分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上月繼續(xù)增長，幅度為36%，同比亦回升52%，其中北京環(huán)比漲幅最大，為48.17%；同比漲幅深圳最大，達到156.25%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%，昆明環(huán)比漲幅最多，為84.37%。三線代表城市成交面積環(huán)比上漲22%，同比則下降15%，其中惠州環(huán)比漲幅最為明顯，為101.46%。但在價格方面，一線城市中僅深圳去年12月份的新房價格出現(xiàn)微漲，北京、上海、廣州以及大部分二線城市的房價僅保持降幅收窄或者平穩(wěn)，并未出現(xiàn)回升態(tài)勢。

　　對于2015年樓市走勢，多位業(yè)內人士都認為，樓市成交量將企穩(wěn)回升，至于房價的漲跌，要看所在城市的庫存以及供需關系的變化。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，2015年樓市總體將呈現(xiàn)止跌反彈的復蘇態(tài)勢。

　　具體來看，在成交量方面，2014年部分購房需求還沒有完全釋放，2015年將繼續(xù)積極釋放；在成交價格方面，隨著流動性增加，總體上會呈現(xiàn)一個價格溫和上漲的態(tài)勢。尤其對于一線城市而言，2014年就實現(xiàn)了房價的止跌，2015年房價預計保持平穩(wěn)甚至有所反彈。國泰君安、申銀萬國等券商的2015年度策略報告中也指出，2015年上半年一二線城市的房價有望穩(wěn)中有升。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經理何倩茹認為，機構對2015年GDP增速預測放緩至7.1%，在此基礎上房地產行業(yè)在2015年沒有大幅上漲的動力，樓市全年價格將保持平穩(wěn)或小幅上漲。一線城市和部分熱點二線城市，其一、二手住宅成交均價仍存10%-15%的上漲空間；三、四線城市價格有望企穩(wěn)反彈，但幅度可能低于5%。

　　大型房企調高目標

　　鑒于政策趨向寬松，房企在融資、銷售方面的限制正在逐步解除。1月16日，證監(jiān)會宣布上市公司再融資、并購重組涉及房地產業(yè)務的，國土資源部不再進行事前審查。這意味著房企再融資的政策障礙已經基本掃清。而隨著一批高價地樓盤放行入市，一線城市和二線熱點城市的“限價令”也宣告退出。

　　不過，目前全國樓市的庫存依然嚴重。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2014年末全國商品房待售面積6.2億平方米，同比增長26%，創(chuàng)歷史新高。但業(yè)內人士表示，在去年四季度成交量反彈的環(huán)境下，一二線城市的庫存量其實呈下降趨勢。

　　上海易居房地產研究院的庫存報告顯示，杭州10區(qū)（包括余杭和蕭山）在2014年1月份的新建商品住宅庫存去化周期為13.6個月。隨著市場去庫存壓力增大，其去化周期在6月份達到了26個月，整整翻了一番。隨著松綁政策見效，到了12月份，杭州去庫存周期持續(xù)收窄，已下降到11.8個月的水平，去庫存壓力基本釋放。

　　對于房企而言，特別是上市房企，由于大部分三四線城市投資風險大、回報率低，一二線城市已成為其主要的陣地。嚴躍進表示，在這些城市庫存壓力減輕、市場成交量回暖的背景下，房企今年的拿地積極性將明顯提升。1月份以來，北京土地市場連續(xù)出現(xiàn)多塊高價地，且誕生了新地王，房企競爭激烈，溢價率大部分超過40%，這就反映了房企對一線城市未來預期的看好。此外，政策面的寬松也將使得購房者提高入市積極性，這也使得房企的銷售業(yè)績更容易得到提振。

　　中國證券報記者了解到，目前不少房企正在討論制定今年的銷售目標。據悉，盡管業(yè)界普遍認為房地產高速增長的時代已經結束，行業(yè)進入“白銀時代”，但大型房企的銷售目標仍然在繼續(xù)上調。綠地集團去年銷售額達到2400多億，超過萬科成為行業(yè)老大，其董事長張玉良近日表態(tài)稱，今年的銷售目標可能是2800億元。

　　世茂集團副總裁蔡雪梅表示，對于世茂房地產來說，2015年將制定有增長性的銷售目標，同時嚴控利潤率、回款率和負債率三大財務指標。此外，融創(chuàng)中國、保利地產等公司也繼續(xù)調高了今年的銷售目標。 (本報記者 姚軒杰)