一二線城市銷售下滑庫(kù)存驟增 樓市堰塞湖高危懸頂

　　經(jīng)過(guò)半年的限購(gòu)與限貸，一二線城市的房產(chǎn)庫(kù)存大幅增加，大有逼近2008年的庫(kù)存水平之勢(shì)。在下半年大量新盤有望集中上市的背景下，樓市庫(kù)存正逐漸形成巨大的“堰塞湖”，降價(jià)促銷將逐漸明顯，房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)的時(shí)期正逐漸遠(yuǎn)去。

　　一二線城市庫(kù)存驟增

　　北京當(dāng)屬新房嚴(yán)重積壓的代表，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至7月24日，可售期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅的庫(kù)存總量為10.68萬(wàn)套，位居今年高位。如果按照限購(gòu)限貸之后北京市的月銷售額，即使在沒(méi)有新盤上市的情況下，北京的新房庫(kù)存也需要接近15個(gè)月才能消化。

　　上海的新房庫(kù)存情況也不容樂(lè)觀，截至7月24日，可售一手住宅為53734套，面積為779.47萬(wàn)平方米，按照上半年銷售速度，存銷比約為12.4，即庫(kù)存消化需要12個(gè)月以上。

　　即便是新房上市較少的深圳市，由于銷售緩慢，未售新房房源也在迅速增加。7月24日一手房存量已達(dá)到24004套，即使按照日均銷售100套的速度，這些存量新房也需要消化8個(gè)月。廣州市的未售房源也達(dá)到74347套，可售房源為36113套，樓市積壓十分明顯。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，以北京為例，目前新房庫(kù)存接近11萬(wàn)套，雖然較2008年年底時(shí)的最高庫(kù)存14至15萬(wàn)套，仍有一定差距，但也屬于較高的庫(kù)存水平，且下半年庫(kù)存可能繼續(xù)增加。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，樓市的高存銷比表明積壓嚴(yán)重。

　　一線城市樓市庫(kù)存快速增加，部分二線城市由于新盤供應(yīng)量大，去庫(kù)存時(shí)間甚至較一線城市更為漫長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，按照周平均成交量計(jì)算，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。南京、福州、蘇州等城市的去庫(kù)存時(shí)間也超過(guò)12個(gè)月，而武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月。而通常情況下，4至6月的去庫(kù)存時(shí)間才較為健康。

　　廣發(fā)證券研究報(bào)告也顯示，7月份11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量達(dá)到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%，且存銷比已經(jīng)連續(xù)20周上漲。

　　下半年新增供應(yīng)將放量

　　由于上半年銷售情況不理想，很多開(kāi)發(fā)商紛紛放慢新盤上市步伐，導(dǎo)致大量新增供應(yīng)推遲至下半年甚至明年。世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市的潛在供應(yīng)監(jiān)測(cè)顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量，預(yù)計(jì)北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬(wàn)平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬(wàn)平方米；上海市下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量分別為1029萬(wàn)平方米和1082萬(wàn)平方米；廣州下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量分別為799萬(wàn)平方米和515萬(wàn)平方米；南京這兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為655萬(wàn)平方米和582萬(wàn)平方米；天津這兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為1074萬(wàn)平方米和953萬(wàn)平方米。

　　郭毅表示，預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)量較大，但由于銷售情況較2008年好一些，相信庫(kù)存不會(huì)達(dá)到2008年年底的水平，而明年上半年庫(kù)存仍有可能繼續(xù)增加。

　　今年一季度末，136家上市房企的存貨金額已高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40%。在136家上市房企中，有78家房企的存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑，占比57.35%。而已經(jīng)公布了中報(bào)的4家房企中，也有3家出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率大幅下滑。

　　分析人士表示，銷量下滑而庫(kù)存上升，表明樓市中的賣方市場(chǎng)時(shí)期正在遠(yuǎn)去，開(kāi)發(fā)商從死扛到降價(jià)促銷的轉(zhuǎn)變將在下半年表現(xiàn)明顯。